임대차 관계에서는 임대료 미납, 보증금 반환, 원상복구, 계약 종료 후 건물 인도 등 여러 문제로 갈등이 생길 수 있습니다. 이러한 분쟁에 대비하기 위한 방법 가운데 하나가 제소전화해입니다.

제소전화해란?

제소전화해는 민사소송법에 따라 소송을 제기하기 전에 당사자가 합의한 내용을 법원의 화해조서로 작성하는 절차입니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 조서에 정한 의무가 이행되지 않으면 별도의 본안소송 없이 강제집행을 할 수 있습니다.

화해가 성립하여 화해조서가 작성되면 확정판결과 같은 효력이 인정됩니다.

화해조서에 금전 지급이나 건물 인도 등 집행할 수 있는 내용이 명확히 기재되어 있다면 상대방이 이행하지 않을 때 강제집행을 검토할 수 있습니다.

임대차 종료 시 발생할 수 있는 쟁점을 미리 합의해 두면 당사자 사이의 해석 차이를 줄이고 후속 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

임대인에게 유리한 점

차임 연체가 일정한 수준에 이르렀을 때 계약을 해지하고 건물을 인도한다는 내용을 구체적으로 정해 두면, 요건이 충족된 경우 화해조서를 집행권원으로 활용할 수 있습니다.

계약 종료 후 임차인이 건물을 인도하지 않는 경우를 대비하여 인도시기와 조건을 명확히 정해 두면, 별도의 명도소송 없이 강제집행을 진행할 수 있는 경우가 있습니다.

계약 종료 시 원상복구의 범위와 비용 부담 주체를 구체적으로 합의해 두면 추후 복구 범위를 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있습니다.

계약 종료 시점과 갱신에 관한 조건을 정할 때에는 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법 등 강행규정에 어긋나지 않는지 함께 확인해야 합니다.

임대차 종료 시 보증금의 반환시기와 반환조건을 명확히 정해 두면 임대인이 이를 이행하지 않을 때 화해조서를 집행권원으로 활용할 수 있습니다.

시설 수리나 원상복구 비용의 범위와 기준을 미리 정하면 계약 종료 후 임대인이 예상하지 못한 비용을 요구하는 분쟁을 줄일 수 있습니다.

원상복구 대상과 제외되는 부분, 철거할 시설 등을 구체적으로 정해 두면 임차인의 책임 범위를 명확히 할 수 있습니다.

갱신과 임대료 조정에 관한 사항은 관련 임대차보호법의 적용 여부와 강행규정을 확인한 뒤 합의해야 합니다. 제소전화해 조항이라고 하더라도 강행규정에 반하는 내용까지 그대로 집행되는 것은 아닙니다.

제소전화해는 임대차 계약의 모든 문제를 자동으로 해결하는 제도가 아니라, 당사자가 합의한 내용을 법원이 확인하여 조서로 만드는 절차입니다. 따라서 임대료, 보증금, 계약기간, 인도, 원상복구 등 실제 분쟁 가능성이 있는 항목을 구체적으로 정하는 것이 중요합니다.