임대차계약은 임차인과 체결했지만 실제 건물은 전차인이나 제3자가 점유하고 있는 상황이 생기기도 합니다. 이런 상황에서 임차인만을 상대로 건물인도 판결을 받아도 실제 점유자 때문에 집행에 문제가 생길 수 있습니다. 임대차계약의 종료 여부와 현재의 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
임차인과 실제 점유자가 다르면 왜 문제가 될까
임대인은 임차인과 임대차계약을 체결하지만, 실제로 건물을 사용하고 있는 사람이 임차인과 다른 때가 있습니다. 임차인이 건물을 다른 사람에게 전대하거나 가족, 직원, 동업자 또는 제3자가 건물을 사용하고 있는 형태입니다.
이 상태에서 임차인만을 상대로 건물인도 판결을 받아도 실제 점유자가 다른 사람이라면 강제집행 단계에서 문제가 생길 수 있습니다. 민사집행법 제258조에 따른 건물인도 집행은 원칙적으로 집행권원에 표시된 채무자를 대상으로 하기 때문에, 판결에 포함되지 않은 제3자가 독립하여 건물을 점유하고 있다면 그 사람을 상대로 별도의 대응이 필요할 수 있습니다.
대법원 2022. 6. 30. 자 2022그505 결정도 집행권원에 표시되지 않은 제3자의 독립점유에 대한 인도집행의 한계를 밝혔습니다.
따라서 건물인도소송에서는 임대차계약의 당사자가 누구인지뿐만 아니라 현재 누가 건물을 점유하고 있는지를 함께 확인해야 합니다. 계약상 반환의무를 부담하는 사람과 현실에서 점유를 해제해야 할 사람이 다를 수 있기 때문입니다.
임차인에게는 건물인도를 청구합니다
임대차기간이 만료되거나 차임 연체, 무단전대 등의 사유로 임대차가 적법하게 종료되면 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환해야 합니다.
임차인이 직접 건물을 사용하지 않고 다른 사람에게 사용하게 하였다고 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에서 발생하는 반환의무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 임차인에 대해서는 임대차 종료를 원인으로 건물인도를 청구하는 것이 기본적인 구조입니다.
다만 임대차가 실제로 종료되었는지, 해지 사유가 존재하는지, 해지 의사표시가 적법하게 도달했는지는 먼저 확인해야 합니다. 전대차가 있는 경우에는 임대인이 전대를 동의했는지 여부와 전대차의 효력도 함께 살펴야 합니다.
실제 점유자에게는 어떤 청구를 해야 할까
실제 점유자가 임차인과 다르다면 그 사람의 점유 형태와 점유 권원을 확인한 뒤 별도의 청구를 검토해야 합니다.
임차인이 계약상 건물 전체를 반환할 의무를 부담하고 있고, 제3자가 임차인과의 관계에서 건물을 현실적으로 사용하고 있는 구조라면 임차인에게는 건물인도를, 실제 사용자에게는 퇴거를 청구하는 방법을 생각할 수 있습니다.
반면 전차인이나 제3자가 독립된 직접점유자로서 건물 자체를 지배하고 있고, 임대인이 그 점유를 직접 넘겨받아야 하는 관계라면 실제 점유자를 상대로 건물인도를 청구할 수도 있습니다.
따라서 실제 점유자에게 항상 퇴거만을 청구하거나 항상 인도만을 청구하는 것은 아닙니다. 그 사람이 어떤 관계에서 건물을 사용하고 있는지, 임차인과의 관계는 무엇인지, 독립된 점유 권원을 가지고 있는지를 확인하여 청구의 형태를 정해야 합니다.
임차인과 점유자를 모두 상대로 소송해야 할까
임차인과 실제 점유자가 다르다면 건물을 확실하게 돌려받기 위해 두 사람 모두를 소송의 상대방으로 삼아야 하는지를 검토하는 것이 좋습니다.
임차인은 임대차계약 종료에 따른 반환의무를 부담하고, 실제 점유자는 현실적으로 건물을 사용하고 있기 때문입니다. 임차인에게만 판결을 받아서는 실제 점유자 때문에 집행이 어려워질 수 있고, 실제 점유자만을 상대로 소송하면 임차인의 계약상 책임이 정리되지 않을 수 있습니다.
두 사람을 반드시 별도의 소송으로 나누어야 하는 것은 아닙니다. 동일한 임대차와 점유관계에서 발생한 분쟁이라면 임차인과 실제 점유자를 공동피고로 하여 한 소송에서 각각 필요한 청구를 하는 방법도 검토할 수 있습니다.
중요한 것은 두 사람에게 같은 내용의 청구를 기계적으로 하는 것이 아닙니다. 임차인에게는 계약상 건물인도를 청구하고, 실제 점유자에게는 그 점유 형태에 따라 퇴거 또는 인도를 청구하는 방식으로 각 피고의 법률관계에 맞게 청구취지와 청구원인을 구분해야 합니다.
소송 전에 실제 점유자를 확인해야 합니다
건물인도소송을 준비할 때에는 임대차계약서만 보고 피고를 정하기보다 현재 누가 건물을 실제로 사용하고 있는지 먼저 확인해야 합니다. 상가라면 실제 영업자와 사업자 표시, 관리관계 등을 살펴볼 수 있고, 주택이라면 실제 거주자와 임차인과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
실제 점유자가 확인되면 그 사람이 임차인의 전차인인지, 가족이나 직원인지, 임차인과 관계없이 독립적으로 점유하고 있는지까지 살펴야 합니다. 이러한 점유관계에 따라 실제 점유자에게 퇴거를 청구할 것인지 건물인도를 청구할 것인지가 달라질 수 있습니다.
또한 실제 점유자를 상대로 본안소송을 제기하는 경우에는 점유이전금지가처분도 함께 검토하는 것이 좋습니다. 소송이 진행되는 동안 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 승소판결을 받은 뒤 새로운 점유자 때문에 다시 집행 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
따라서 건물을 실제로 돌려받기 위해서는 소송을 제기하기 전에 계약관계와 현재의 점유관계를 함께 확인하고, 필요한 경우 실제 점유자를 상대로 한 퇴거 또는 인도청구와 점유이전금지가처분까지 함께 준비하는 것이 중요합니다.