공동저당

민법 제368조·제481조·제482조

공동저당은 동일한 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정한 관계입니다. 공동근저당도 담보되는 채권과 채권최고액의 범위에서 여러 담보물이 같은 채권을 담보하며, 배당 시점과 소유관계에 따라 권리관계가 달라집니다.

동시배당의 채권 부담

민법 제368조에 따라 여러 담보물의 경매대가를 동시에 배당하면 원칙적으로 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권 부담액을 나눕니다. 담보물의 수나 토지 면적을 기준으로 똑같이 나누는 것은 아닙니다.

이 원칙은 담보물의 소유관계와 변제자대위 등 별도 법리를 함께 보아야 합니다. 채무자 소유와 물상보증인 소유의 부동산이 함께 담보된 경우까지 언제나 비례배당을 적용할 수는 없습니다.

일부 담보물의 경매대가가 먼저 배당되면 선순위 공동저당권자는 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 다만 실제 담보채권액과 배당 가능한 금액의 범위를 넘는 것은 아닙니다.

그 부동산의 후순위 저당권자는 선순위자가 다른 부동산에서 변제받을 수 있었던 법정 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다. 먼저 배당된 부동산에 후순위권이 있다는 요건과 대위 범위를 구별해야 합니다.

물상보증인은 다른 사람의 채무를 위해 자신의 재산을 담보로 제공한 사람입니다. 채무자 소유와 물상보증인 소유의 부동산이 함께 담보된 경우에는 최종 부담을 채무자에게 귀속시키는 변제자대위가 중요합니다.

동시배당에서는 원칙적으로 채무자 소유 부동산에서 먼저 배당하고 부족분을 물상보증인 소유 부동산에서 배당합니다. 채무자 소유 부동산이 먼저 매각되었다고 그 후순위자가 물상보증인 부동산으로 언제나 대위할 수 있는 것도 아닙니다.

공동저당의 배당과 대위는 각 담보물의 소유관계, 저당권의 순위, 피담보채권의 확정과 변제 시점에 따라 판단합니다. 공동근저당에서는 채권최고액과 실제 채권액도 구별해야 합니다.

여러 부동산에 담보권이 있다는 사실만으로 같은 채권을 여러 번 변제받을 수는 없습니다. 선순위자의 변제액과 남은 채권, 후순위자가 대위할 범위를 각각 정해야 합니다.