임차권등기와 보증금반환
임차권등기명령에 따른 등기는 임차인이 이사하더라도 보증금 보호에 필요한 권리를 유지하는 데 의미가 있습니다. 이미 취득한 권리의 보전과 등기 시점에 새로 취득하는 권리를 구별해야 합니다.
이미 취득한 권리는 등기로 보전합니다
대항력이나 우선변제권을 이미 갖춘 임차인이 임차권등기를 마치면 이후 점유나 주민등록을 잃더라도 그 권리를 유지할 수 있습니다. 기존 권리를 언제 취득했는지 확인해야 등기의 보전효과도 정확히 판단할 수 있습니다. 확정일자와 전입일만 볼 것이 아니라 주택 인도 여부도 함께 확인합니다.
새로 취득하는 권리는 등기 시점이 기준입니다
등기 전에 대항력이나 우선변제권이 없었다면 임차권등기를 통해 이를 취득할 수 있습니다. 그러나 원래 없던 우선순위가 임대차계약일로 소급하여 생기는 것은 아닙니다. 선순위 담보권이나 압류 등 다른 권리와의 관계를 등기 시점에 맞춰 살펴야 합니다.
명령을 받은 날과 등기 완료일은 다릅니다
법원에 신청했거나 임차권등기명령을 받았다는 사실만으로 등기효과가 생기지는 않습니다. 등기부에서 실제 등기 완료를 확인해야 합니다. 기존 권리를 보전하려는 임차인이 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기면 등기 전 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
이사 후 신청과 기존 순위 회복을 구별합니다
이미 이사했다는 사정만으로 임차권등기명령 신청이 언제나 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 신청 가능 여부와 이전에 잃은 대항력·우선변제권이 소급하여 회복되는지는 다른 문제입니다. 퇴거 시점과 등기 시점 사이에 생긴 다른 권리를 함께 확인해야 합니다.
등기는 지급을 명하는 집행권원이 아닙니다
임차권등기가 되었다고 해서 임대인이 보증금을 지급한 것으로 보거나 즉시 모든 강제집행을 할 수 있는 것은 아닙니다. 보증금반환채권을 실제로 회수하기 위한 집행권원과 집행절차는 별도로 검토해야 합니다. 등기의 권리보전 기능과 채권회수 절차를 구별합니다.
말소에 앞서 실제 반환을 확인합니다
등기를 말소하면 등기로 유지하던 보호가 달라질 수 있습니다. 보증금이 실제 지급되었는지, 일부만 지급되었는지와 이자·비용에 관한 합의가 있는지를 확인해야 합니다. 임대인의 반환 약속만을 실제 반환과 같은 것으로 취급하지 않아야 합니다.