공유자의 지분이 경매로 매각되는 경우 다른 공유자에게는 일정한 요건 아래 우선매수권이 인정됩니다. 다만 모든 공유물 경매에 적용되는 것은 아니므로, 어떤 경매인지 먼저 구분해야 합니다.
공유자 우선매수권이란?
민사집행법 제140조는 공유물의 일부 지분이 경매로 매각되는 경우 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 수 있도록 하고 있습니다. 이는 제3자가 공유관계에 새로 들어오는 데 따른 이해관계를 고려한 제도입니다.
반면 공유물분할 판결에 따라 공유물 전체를 경매하여 대금을 나누는 대금분할 경매에는 민사집행법 제140조의 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다. 대법원도 공유물 전체가 경매되는 대금분할에는 같은 조가 적용될 여지가 없다고 판시하고 있습니다.
우선매수권의 행사 요건
다른 공유자일 것
우선매수권은 경매 대상 지분 이외의 지분을 가진 다른 공유자가 행사합니다. 자신의 지분이 경매되는 채무자가 자기 지분을 우선매수하는 제도는 아닙니다.
공유지분 경매일 것
민사집행법 제140조는 채무자의 공유지분이 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매 등 집행절차에서 매각되는 경우에 적용됩니다. 공유자가 지분을 임의매매하는 경우나 공유물분할을 위해 공유물 전부를 경매하는 경우에는 이 우선매수권이 적용되지 않습니다.
매수신청 보증
공유자는 매각기일까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공해야 합니다. 기일입찰의 매수신청 보증금액은 민사집행규칙 제63조에 따라 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이며, 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있습니다. 따라서 보증금액은 매각기일 공고와 법원이 정한 매각조건을 기준으로 확인해야 합니다.
우선매수 신고
우선매수 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 신고를 한 공유자는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하게 됩니다.
우선매수권 행사 절차
공유자는 매각기일까지 필요한 보증을 제공하고 우선매수 의사를 신고합니다. 다른 매수신고인이 있는 경우에는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하게 되고, 다른 매수신고인이 없는 경우에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 봅니다.
법원이 우선매수 신고를 적법하다고 인정하여 매각을 허가하면, 이후 정해진 대금지급기한까지 나머지 매각대금을 납부하고 소유권이전 절차가 진행됩니다.
주의사항
우선매수권은 경매 종류와 매각 대상이 지분인지 공유물 전체인지에 따라 적용 여부가 달라집니다. 특히 공유물분할을 위한 전체 경매와 공유지분에 대한 집행경매를 혼동하지 않아야 합니다.
또한 보증금액과 제공 방법은 매각기일 공고와 법원의 매각조건을 확인해야 합니다. 법원이 보증금액을 달리 정한 경우에는 그 조건에 따라야 하므로 일률적으로 ‘매각대금의 10%’라고 보아서는 안 됩니다.