정비사업 과정에서 조합원 소유 토지가 신탁회사로 이전되면 부동산 자체에 대한 강제집행과 조합원이 보유하는 별도의 권리에 대한 압류를 구분해서 보아야 합니다.
신탁회사로 소유권이 이전된 토지의 강제집행
신탁재산에 대한 강제집행은 원칙적으로 제한됩니다.
신탁법 제22조는 신탁재산에 대하여 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매, 보전처분 또는 체납처분을 할 수 없도록 하는 것을 원칙으로 합니다. 신탁재산이 수탁자의 고유재산과 분리되어 관리되기 때문입니다.
다만 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무 처리상 발생한 권리에 기한 집행 등 법에서 정한 예외가 있으므로, 단순히 신탁등기가 되어 있다는 사실만으로 모든 집행이 배제된다고 단정할 수는 없습니다.
담보신탁이라고 해서 일반 채권자의 집행이 바로 허용되는 것은 아닙니다.
담보신탁인지 관리신탁인지와 같은 신탁 유형도 확인해야 하지만, 담보신탁이라는 이유만으로 일반 채권자가 신탁부동산을 바로 압류할 수 있는 것은 아닙니다. 집행하려는 채권이 신탁법 제22조의 예외에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다.
조합원이 가지는 별도의 권리는 각각 확인해야 합니다.
토지가 신탁회사 명의로 이전되었더라도 조합원에게 청산금채권, 수익권, 소유권이전과 관련된 권리 등 별도의 재산권이 발생할 수 있습니다. 이러한 권리가 실제로 발생했는지, 누구에게 귀속되는지, 양도나 압류가 가능한지는 정비사업의 진행단계와 관리처분계획, 조합 정관, 신탁계약의 내용에 따라 달라집니다.
조합원 입주권
조합원 입주권은 조합원 지위와 정비사업 절차에 결부된 권리이므로 일반 금전채권처럼 단순하게 압류 여부를 판단하기 어렵습니다. 도시정비법상 조합원 지위 양도 제한도 함께 확인해야 합니다.
소유권이전등기와 관련된 권리
사업이 진행되어 조합원이 신축 건물에 관한 구체적인 소유권이전청구권을 가지게 되었다면 그 권리의 압류 가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 권리가 아직 구체적으로 발생하지 않았거나 신탁관계에 포함되어 있다면 집행 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
청산금채권
조합원이 정비사업으로 청산금을 받을 구체적인 금전채권을 가지게 되면 채권압류 및 추심명령의 대상이 될 수 있습니다. 대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결도 재건축사업의 현금청산금채권에 대한 압류·추심 관계를 다루고 있습니다. 다만 조합이 채무자에게 주장할 수 있었던 항변이나 공제사유가 있다면 추심채권자에게도 문제가 될 수 있습니다.
입주권 양도 전후의 권리관계를 확인해야 합니다.
조합원 지위나 입주권을 양도했다고 해서 모든 권리가 언제나 자동으로 양수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 양도 자체가 허용되는지, 양도계약의 범위가 어디까지인지, 청산금이나 소유권이전과 관련된 권리가 누구에게 남는지를 확인해야 합니다.
따라서 채권자는 신탁부동산 자체를 압류할 수 있는지만 볼 것이 아니라 채무자인 조합원에게 현재 어떤 재산권이 구체적으로 귀속되어 있는지를 확인한 뒤 집행대상을 정해야 합니다.