개인 소유 토지가 오랫동안 도로로 사용되는 경우가 있습니다. 차량이나 주민의 통행이 계속되면 토지 소유자는 통행을 막을 수 있는지, 토지 사용료나 임료 상당의 부당이득을 청구할 수 있는지 검토하게 됩니다.
사유지가 도로로 사용된다고 권리가 바로 없어지는 것은 아닙니다
사유지가 사실상 일반 공중의 교통에 제공되고 있다는 사정만으로 토지 소유자가 당연히 사용료를 청구할 수 없게 되는 것은 아닙니다.
대법원 2024. 4. 4. 선고 2023다295695 판결은 토지를 도로로 제공하게 된 경위, 분할·매매 경위, 도로로 사용된 기간과 주변 토지의 이용 상황, 보상에 대한 기대 여부 등을 종합하여 토지 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는지를 판단해야 한다고 보았습니다.
사실상 공중도로와 주위토지통행권은 구분해야 합니다
일반 공중이 이용하는 사실상 도로 문제와 특정 토지가 공로에 출입하기 위해 다른 토지를 통행해야 하는 주위토지통행권 문제는 다릅니다.
민법 제219조의 주위토지통행권이 인정되는 경우에는 통행 장소와 방법을 통행지 소유자에게 가장 손해가 적은 범위로 정하고, 원칙적으로 통행으로 인한 손해를 보상해야 합니다. 따라서 단순히 길로 사용된다는 이유만으로 두 문제를 같은 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
사용료나 부당이득을 청구할 상대방
지방자치단체나 공공기관이 점유·관리하는 경우
도로를 지방자치단체나 공공기관이 개설하고 유지·관리하고 있다면 실제 점유·관리 주체와 점유의 법적 근거를 먼저 확인해야 합니다. 별도의 권원 없이 사유지를 점유·사용하고 있다면 임료 상당의 부당이득 반환 청구가 문제될 수 있습니다.
특정 개인이나 단체가 이용하는 경우
아파트 단지나 상업시설 등 특정 이용자가 사실상 전용 통로로 사용하고 있다면 실제 점유·사용 관계와 사용 이익을 확인해야 합니다. 통행자가 많다는 사정만으로 모든 사람을 상대로 사용료를 청구하는 것은 아니며, 누가 토지를 점유·관리하고 이익을 얻는지를 살펴야 합니다.
토지 사용료 청구 전에 확인할 자료
토지 등기사항증명서와 지적도, 과거 항공사진이나 현황사진, 도로 개설 경위, 지방자치단체의 관리자료, 토지 분할·매매 경위 등을 확인하는 것이 중요합니다.
오랫동안 도로로 사용된 사유지의 사용료 청구는 단순한 소유권만으로 결론이 정해지는 문제가 아닙니다. 토지가 도로로 제공된 구체적인 경위와 현재의 점유·관리 관계를 확인한 뒤 청구 상대방과 청구 범위를 정해야 합니다.