부동산 경매에서 낙찰자는 부동산의 소유권만 취득하는 것이 아니라, 그 집에 거주하고 있는 임차인의 권리가 경매로 없어지는지 아니면 낙찰자에게도 주장될 수 있는지 확인해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인이 있다면 보증금 반환과 부동산 인도 문제가 함께 생길 수 있으므로 전입 시점과 확정일자, 선순위 권리와 배당관계를 살펴야 합니다.
대항력 있는 임차인
주택임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 이 요건을 갖춘 임차인은 이후 주택의 소유권을 취득한 사람에게도 임대차관계를 주장할 수 있습니다.
대항력과 확정일자. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 기초로 하고, 확정일자는 우선변제권과 관련됩니다. 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받으면 경매나 공매에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는지가 문제됩니다. 두 제도는 함께 언급되는 일이 많지만 기능은 다릅니다.
경매로 인수되는 임차인의 권리
경매에서는 임차인이 언제 대항력을 갖추었는지와 근저당권 등 선순위 권리가 언제 설정되었는지를 비교해야 합니다. 실무에서 말하는 말소기준권리를 중심으로 각 권리가 경매로 소멸하는지, 낙찰자에게 남는지를 살펴보게 됩니다.
대항력 있는 임차인이라고 해서 낙찰자가 언제나 같은 범위의 의무를 부담하는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력 취득 시점, 배당요구 여부와 실제 배당액, 보증금의 미회수액을 함께 보아야 합니다.
경매로 주택이 매각되면 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외가 될 수 있습니다. 임차인이 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하고 낙찰자에게 대항할 수 있는 지위를 유지한다면 미반환 보증금 문제도 낙찰자가 확인해야 할 사항입니다.
낙찰자와 임차인 사이의 분쟁
낙찰자는 경매기록과 현황조사서만 볼 것이 아니라 실제 점유관계, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 배당액을 확인할 필요가 있습니다. 임차인의 권리가 남는지 여부에 따라 보증금 반환 문제와 인도 문제가 서로 다르게 전개됩니다.
경매로 소멸하는 임차권인데 점유자가 부동산을 인도하지 않는 경우에는 인도 일정에 대해 협의할 수 있고, 협의가 되지 않으면 인도명령이나 강제집행 같은 절차를 검토하게 됩니다. 반대로 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있다면 먼저 임대차관계와 보증금 문제를 해결해야 합니다.