부동산 임대차계약은 보증금처럼 큰 금액이 오가는 거래이므로 계약서를 쓰기 전에 등기부와 실제 소유자, 선순위 권리와 기존 임차관계를 확인해야 합니다. 계약 체결 뒤 전입신고와 확정일자를 받는 것만으로 계약 전의 모든 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
부동산 등기부등본 확인
계약 전에는 등기사항증명서에서 소유자가 누구인지와 근저당권, 압류·가압류, 전세권·임차권등기 등 선순위 권리를 확인해야 합니다. 계약 상대방이 등기부상 소유자와 다르다면 적법한 대리권이 있는지도 확인합니다.
근저당권이 있는 경우. 채권최고액만 일정 비율 이하라는 이유로 안전하다고 단정할 수 없습니다. 실제 시세와 선순위 채권, 세금, 다른 임차인의 보증금 등을 함께 보아 경매가 진행될 때 자신의 보증금이 어느 정도 회수될 수 있는지를 따져야 합니다.
압류·가압류가 있는 경우. 이미 채권자의 집행절차가 시작될 가능성을 보여주는 자료이므로 그 원인과 순위를 확인해야 합니다. 후순위 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
기존 전세권이나 임차권등기가 있는 경우. 기존 임차인의 보증금이 아직 반환되지 않았거나 권리가 남아 있을 가능성이 있으므로 등기원인과 순위를 확인해야 합니다. 기존 등기가 있다는 이유만으로 새 임차인의 대항력이 무조건 생기지 않는 것은 아니지만 선순위 권리관계에 큰 영향을 줍니다.
임대차계약서 작성 시 세부항목 확인
임대인과 임차인의 인적사항, 목적물의 정확한 주소와 호수, 보증금·차임, 계약기간과 지급일을 분명하게 적습니다. 등기부의 소유자와 계약자가 같은지 다시 확인하고 대리계약이라면 위임범위를 확인합니다.
수리책임, 원상회복, 중도해지, 잔금 전 새로운 담보권 설정 금지처럼 당사자 사이에 특별히 정할 내용이 있다면 특약으로 명확하게 남기는 것이 좋습니다.
공인중개사를 통한 계약이라면 확인할 사항
개업공인중개사의 등록 여부와 중개사무소를 확인하고, 중개대상물 확인·설명서에 등기상 권리관계와 시설상태 등이 제대로 기재되어 있는지 살펴봅니다.
중개보조원이 계약 준비를 도왔다고 해서 계약 자체가 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 법에서 정한 확인·설명과 서명·날인은 개업공인중개사에게 요구되는 의무가 있으므로 실제 중개가 적법하게 이루어졌는지 확인하는 것이 좋습니다.
전입신고와 확정일자
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 주택임대차보호법상 대항력 취득의 기초가 되고, 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매에서 우선변제권을 주장할 수 있는 요건이 됩니다.
대항력은 일정한 요건을 갖춘 다음 날 발생하므로 잔금 지급과 입주, 전입신고 시점 사이에 새로운 권리가 설정되지 않는지도 확인할 필요가 있습니다.
실제 거주 환경 확인
계약 전에는 목적물을 직접 확인해 누수, 곰팡이, 수도·전기·가스와 주요 설비의 상태를 살펴보는 것이 좋습니다. 등기상 주소와 실제 사용하는 호수가 일치하는지, 불법 증축이나 용도 문제는 없는지도 계약의 내용에 따라 확인할 수 있습니다.
사진이나 동영상으로 입주 전 상태를 남겨 두면 퇴거할 때 원상회복 범위를 둘러싼 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.