임차인이 사망하면 임대차보증금 반환채권은 원칙적으로 상속관계에 따라 처리됩니다. 그러나 임대차계약에서 임차인 사망 시 특정 친족에게 보증금을 지급하기로 정한 경우라면 특약의 법적 성격을 별도로 살펴야 합니다. 제3자를 위한 계약에 해당한다면 특정 친족에게 직접청구권이 발생할 수 있습니다.
보증금 청구관계는 계약서 특약을 먼저 확인해야 합니다
임차인이 사망하면 임대차보증금 반환채권도 원칙적으로 상속관계에 따라 처리됩니다. 그러나 계약서에 임차인이 사망한 경우 특정 사람에게 보증금을 지급한다는 별도의 약정이 있다면 그 문구와 계약 당시 당사자의 의사를 확인해야 합니다.
단순한 희망사항인지, 임대인이 특정 제3자에게 직접 보증금을 지급할 의무를 부담하기로 한 약정인지에 따라 법적 효과가 달라질 수 있습니다.
특정 친족에게 지급하기로 한 약정은 제3자를 위한 계약이 될 수 있습니다
민법 제539조는 계약에 따라 당사자 일방이 제3자에게 이행하기로 약정한 경우 그 제3자가 채무자에게 직접 이행을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
따라서 임대인과 임차인이 특정 친족을 수익자로 정하고 임차인 사망 후 그 사람에게 임대차보증금을 직접 지급하기로 합의했다면 그 특약이 제3자를 위한 계약에 해당하는지를 검토해야 합니다.
수익의 의사표시가 있어야 직접청구권이 발생합니다
민법 제539조 제2항에 따라 제3자의 권리는 그 제3자가 채무자에게 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 발생합니다.
대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다30285 판결도 제3자가 수익의 의사표시를 하여 권리가 확정적으로 귀속된 뒤에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자가 임의로 그 권리를 변경하거나 소멸시킬 수 없다고 보았습니다.
임대인의 반환의무와 공제할 금액을 함께 확인합니다
임대차가 종료되고 목적물이 반환되었다면 보증금 반환의무가 문제됩니다. 다만 임대인은 특약의 효력을 다투거나 특정 친족이 아닌 상속인에게 지급해야 한다고 주장할 수 있습니다.
미납 차임이나 관리비, 원상회복비용처럼 보증금에서 공제할 금액이 있는지도 함께 확인해야 하므로 임대차 종료와 목적물 반환, 정산 내역을 구분하여 확인할 필요가 있습니다.
직접청구권을 뒷받침할 자료가 필요합니다
보증금 지급을 청구하려면 특약이 기재된 임대차계약서가 중요한 자료가 됩니다. 임차인의 사망 사실과 특약에서 정한 사람을 확인할 수 있는 자료도 필요합니다.
보증금 지급 사실, 임차 목적물 반환, 수익의 의사표시와 보증금 반환 요구가 임대인에게 도달한 사실을 확인할 자료도 청구권의 발생과 범위를 판단하는 데 함께 사용됩니다.