친한 지인이나 가족 간 금전 거래에서는 신뢰를 이유로 계약서나 담보 설정을 생략하기도 합니다. 하지만 변제 시점이나 금액에 관한 기억이 달라지거나 채무자의 재산상태가 악화되면 관계뿐 아니라 채권 회수에도 문제가 생길 수 있습니다.
돈 거래에 법적 장치가 필요한 이유
예상하지 못한 상황
담보나 계약서 없이 돈을 빌려준 경우 채무자가 변제하지 않으면 채권의 존재와 조건부터 입증해야 할 수 있습니다. 부동산에 근저당권을 설정하면 채무 불이행 시 해당 부동산을 대상으로 담보권을 실행할 수 있습니다.
갈등 방지
구두 약속만으로 거래하면 금액, 이자, 변제기 등에 관한 주장이 달라질 수 있습니다. 차용증이나 금전소비대차계약서를 작성하고 거래기록을 남기는 것과 함께 필요한 경우 근저당권 설정까지 해 두면 거래관계를 명확히 하는 데 도움이 됩니다.
우선변제권 확보
채무자에게 여러 채권자가 있는 경우 담보권이 없는 일반 채권자는 집행과 배당 과정에서 충분히 변제받지 못할 수 있습니다. 근저당권을 적법하게 설정하면 담보부동산의 경매대금에서 등기순위와 채권최고액 범위 안에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
근저당권이란?
민법 제357조의 근저당권은 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권입니다. 피담보채무가 확정되기 전에는 개별 채무의 소멸이나 이전만으로 근저당권에 영향을 미치지 않습니다. 특정 금전대여를 담보하기 위해 근저당권을 설정하는 경우에도 피담보채무의 범위와 채권최고액을 명확하게 정해야 합니다.
채권최고액 설정
채권최고액은 근저당권으로 담보되는 금액의 한도입니다. 원금과 이자, 지연손해금 등이 이 한도 안에서 담보되므로 실제 거래내용을 고려해 금액을 정해야 합니다.
담보가치와 선순위 권리 확인
근저당권을 설정하기 전에는 부동산의 시가만 볼 것이 아니라 등기사항증명서에 기재된 선순위 근저당권, 압류·가압류 등 기존 권리와 임차인의 우선변제 가능성도 함께 확인해야 합니다. 담보가치가 충분하지 않으면 근저당권을 설정하더라도 채권 전액을 회수하기 어렵습니다.
법적 안전성
근저당권은 등기로 공시되는 물권이므로 부동산 소유자가 바뀌더라도 원칙적으로 등기된 담보권은 그대로 존속합니다. 다만 선순위 권리와 임차권, 체납처분 등 다른 권리관계를 함께 확인해야 실제 회수 가능성을 판단할 수 있습니다.
담보순위와 회수 가능성
지인 간 금전거래에서도 담보를 설정하지 않은 상태에서 채무자의 재산상태가 악화되면 다른 채권자의 선순위 담보권이나 압류 때문에 실제 채권 회수가 어려워질 수 있습니다. 돈을 빌려주는 시점에 등기사항증명서를 확인하여 선순위 권리와 담보가치를 파악하는 것이 중요합니다.
근저당권을 설정하면 담보부동산의 경매대금에서 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있지만, 등기순위와 선순위 채권액, 임차인의 우선변제권, 조세채권 등 다른 권리관계에 따라 실제 회수액은 달라집니다. 따라서 근저당권 설정 여부뿐 아니라 설정 당시의 담보여력까지 함께 확인해야 합니다.