농지가 아닌 부동산의 상속 취득세율은 원칙적으로 2.8%이지만, 법정 1가구 1주택 상속 특례에 해당하면 취득세 본세는 0.8%입니다. 본인 명의의 다른 집이 없다는 사실만으로 적용되지는 않습니다. 가구원의 주택과 공동상속주택의 소유자 판정기준을 적용하고, 최초 상속 후 재분할은 증여로 보는 과세규정도 따로 적용합니다.
1가구 1주택 특례는 기본세율에서 2%를 뺍니다
지방세법 제11조는 상속으로 취득하는 농지 외 부동산에 2.8%의 세율을 정합니다. 제15조에 따른 1가구 1주택 상속 취득의 특례는 이 세율에서 중과기준세율 2%를 빼는 방식이므로 해당하면 0.8%가 됩니다.
공동상속이라면 각 상속인이 취득하는 지분에 대하여 취득세 문제를 검토합니다. 여기의 세율은 취득세 자체의 세율이며 지방교육세·농어촌특별세 등을 모두 합한 총부담률이라는 뜻은 아닙니다. 상속주택을 받은 뒤 다른 주택을 살 때의 상속주택 주택 수 산정과도 구별해야 합니다.
주소를 나누었다고 항상 별도 가구는 아닙니다
시행령 제29조는 상속인과 주민등록표에 함께 기재된 가족을 기본으로 가구를 정하되 동거인은 제외합니다. 배우자와 미혼인 30세 미만 직계비속, 상속인 자신이 미혼이고 30세 미만이면 그 부모는 주소가 분리되어 있어도 같은 가구로 봅니다.
이 특례의 상속인 범위에서는 주민등록법상 재외국민이 제외되고, 고급주택도 해당 1주택에서 제외됩니다. 가구원 전체의 주택을 확인해야 하며, 원칙적으로 주택의 지분만 갖고 있거나 부속토지만 소유한 경우도 주택 보유로 봅니다. 본인 명의의 단독주택이 없다는 것만으로 특례를 판단해서는 안 됩니다.
공동상속주택은 지분과 거주 순서로 판정합니다
여러 사람이 하나의 주택을 공동상속하면 이 특례의 주택 수 판단에서는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 봅니다. 최대지분자가 여러 명이면 그중 해당 주택에 거주하는 사람, 그다음 나이가 가장 많은 사람의 순서로 정합니다.
이 기준은 일반 공유주택을 각 공유자의 주택으로 보는 원칙에 대한 공동상속의 별도 규칙입니다. 모든 지분상속인이 무조건 0.8%를 적용받는다는 뜻은 아니므로, 각 가구의 기존 주택과 상속받는 주택의 상황을 함께 대조해야 합니다.
등기한 뒤 다시 나누면 초과 지분을 확인합니다
등기 등으로 상속분이 확정된 뒤 다시 협의하여 나누면 당초 상속분을 초과해 취득하는 재산가액은 지분이 줄어든 상속인으로부터 증여받은 것으로 보는 것이 원칙입니다. 처음 상속이라는 이유만으로 재분할에도 같은 세율을 그대로 적용할 수는 없습니다.
다만 법정 신고·납부기한 내 재분할 취득과 등기를 모두 마친 경우, 상속회복청구 확정판결로 변동이 생긴 경우, 채권자대위권 행사로 법정상속분 등기가 된 뒤 상속인들이 협의분할하는 경우에는 법이 예외를 둡니다. 상속일, 최초 등기 경위, 재분할 취득일과 등기일을 확인하고 합의 전에 추가 과세 여부를 검토해야 합니다.