첫 경매 후 임차인의 대항력과 우선변제권

대법원 2005다21166 판결

첫 경매에서 우선변제권을 행사했지만 보증금 전액을 배당받지 못한 대항력 있는 임차인은 매수인에게 잔액 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 종전 우선변제권은 그 매각으로 소멸하므로, 후행 경매에서 최초의 확정일자 순위로 배당받을 수는 없습니다.

임차인이 직접 강제경매를 신청한 경우에도 적용합니다

임차인은 임대인을 상대로 보증금반환 승소판결을 받은 뒤 그 판결로 강제경매를 신청했으나 전액을 배당받지 못했습니다. 이후 다시 진행된 경매에서 종전 임대차의 우선변제권으로 배당받을 수 있는지가 문제 되었습니다. 대법원은 이를 인정하지 않고 상고를 기각했습니다.

공식 판결요지의 핵심

경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바

이 법리는 다른 담보권자가 신청한 경매에서 배당요구를 한 경우뿐 아니라, 임차인이 보증금반환 집행권원으로 직접 강제경매를 신청한 경우에도 적용됩니다. 직접 신청했다는 이유로 종전 우선변제권이 다음 매각까지 보존되는 것은 아닙니다.

소멸하지 않는 임차권이 배당순위까지 보장하지는 않습니다

주택임대차보호법 제3조의5 단서는 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권을 보호합니다. 대법원은 이 규정이 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속한다는 취지를 명문화한 것이며, 소멸하지 않는 권리에 우선변제권까지 당연히 포함되는 것은 아니라고 설명했습니다.

따라서 매수인에게 보증금 잔액을 청구하는 것과 후행 경매에서 다른 채권자보다 먼저 받는 것은 다릅니다. 잔액 채권이 없어진다는 판결도 아닙니다. 후행 집행에서는 현재의 집행권원과 다른 권리의 순위에 따라 배당을 판단해야 합니다.