선순위 근저당권이 있는 담보가등기와 가등기담보법 — 2005다61140

판결의 주요 논점

가등기담보법의 적용 여부

재산권 이전의 예약 당시 선순위 근저당권이 있다면 부동산의 전체 가액만 볼 수 없습니다. 부동산 가액에서 선순위 피담보채무액을 공제한 나머지가 차용액과 이자의 합계액을 초과해야 가등기담보법이 적용됩니다.

가등기담보법이 적용되지 않는 경우

가등기담보법이 적용되지 않더라도 담보 목적으로 가등기와 본등기를 마친 거래는 당사자 사이의 특약에 따라 담보관계로 남을 수 있습니다. 확정적으로 소유권을 귀속시키기로 한 명시적 특약이 없다면 정산절차를 예정한 이른바 약한 의미의 양도담보로 볼 수 있습니다.

판시사항과 판결요지

판시사항 [1]·[2]

선순위 근저당권이 있는 담보가등기에서는 부동산 가액에서 선순위 피담보채무액을 뺀 나머지 가액과 차용액·이자를 비교해 가등기담보법 적용 여부를 판단합니다. 법이 적용되지 않는 경우에도 본등기가 담보 목적으로 마쳐졌다면 정산 전에는 채무자가 피담보채무를 변제하고 가등기와 본등기의 말소를 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

판결요지 · 원문 발췌

가등기담보 등에 관한 법률은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용되는바, 재산권 이전의 예약 당시 재산에 대하여 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 재산의 가액에서 피담보채무액을 공제한 나머지 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에만 적용된다.

블로그에서 인용한 논점

가등기가 설정된 경우 강제경매 진행 시 유의사항에서는 모든 담보 목적 가등기에 가등기담보법이 자동으로 적용되는 것이 아니고, 예약 당시 부동산 가액·선순위 피담보채무·차용액을 대조해야 한다는 논점을 인용했습니다.