임차권 양도·전대 후 대항력과 우선변제권 — 2009다101275

판결의 주요 논점

대법원은 임대인의 동의를 얻은 임차권 양도·전대에서 점유와 주민등록의 연속성이 유지된다면 종전 대항력이 그대로 존속하는지 판단했습니다. 양수인과 전차인이 우선변제권을 행사하는 방식도 구별했습니다.

이와 별도로 임대인의 동의 없는 전대에 따른 계약 해지 제한, 구 임대주택법상 양도·전대 요건, 대지 저당권 설정 후 신축된 건물의 임차인에게 인정되는 배당범위가 문제되었습니다.

판시사항과 판결요지

적법한 양도·전대가 이루어지고 점유가 승계되며 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 되었다면, 임차인이 바뀌었다는 사정만으로 종전 임차권의 대항력이 사라지지는 않습니다.

대법원 판결요지 · 원문 발췌

원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

이 요건을 갖춘 임차권 양수인은 종전 임차인의 우선변제권을 직접 행사하고, 전차인은 종전 임차인의 우선변제권을 대위 행사합니다. 대법원은 또 동의 없는 전대라도 임대인에 대한 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 인정되면 민법 제629조에 따른 해지는 허용되지 않는다고 보았습니다.

적용 범위와 구법의 구별

판결에는 구 임대주택법에서 정한 임차권 양도·전대 허용 요건도 포함되어 있습니다. 당시 법령상 허용 사유가 없으면 임대사업자에 대한 관계에서 유효한 양도·전대가 아니라고 판단했습니다. 이 부분은 현행 주택임대차의 일반 규정 및 공공임대주택 관련 별도 법령과 적용범위를 구별해야 합니다.

대지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 신축되었다면 건물 임차인의 우선변제권을 대지 매각대금에까지 인정할 수 없다는 판단도 했습니다. 임차권의 대항력 유지와 경매에서 대지·건물별 우선배당 범위는 별개의 문제입니다.

블로그에서 인용한 논점

임차인이 무단전대·용도위반할 때, 임대인은 어떻게 대응해야 할까?에서는 무단전대라도 임대인에 대한 배신적 행위에 해당하지 않는 특별한 사정이 있으면 계약 해지가 제한된다는 판시사항을 인용했습니다. 임차권 양수인과 전차인의 우선변제권에 관한 판단은 이 판결이 별도로 다룬 문제입니다.