공유물 사용약정의 승계와 지분권의 본질적 침해
공유물의 사용·수익·관리 약정은 원칙적으로 지분의 특정승계인에게도 이어집니다. 다만 사용수익권을 사실상 포기시키는 등 지분권의 본질을 침해하는 약정은, 이를 알고 취득했다는 등의 특별한 사정 없이 당연히 승계되지는 않습니다.
집합건물의 구분소유자가 아닌 대지 공유자의 청구
건물 분양 당시 토지 지분 일부가 대지권으로 정리되지 않고 다른 사람에게 남았습니다. 그 지분을 경매·공매로 취득한 사람들은 대지 전체를 사용하는 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구했습니다.
대법원은 구분소유자라는 이유만으로 외부 공유자의 지분까지 무상으로 사용할 수 있다고 본 원심을 파기환송했습니다. 지분 취득자가 사용수익권을 포기했는지, 그러한 특약을 승계했는지를 심리해야 한다는 취지입니다.
공식 판결요지의 원칙과 예외
공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 사이의 특약은 유효하며 그 특정승계인에 대하여도 승계되지만
판결은 이 원칙과 함께 지분권자로서의 사용수익권을 사실상 포기하게 하는 등 본질적 침해가 있는 특약을 구별했습니다. 그런 특약까지 승계되려면 취득자가 이를 알고 지분을 샀다는 등의 특별한 사정이 필요합니다.
현재 이용 상태, 그 경위와 공유자의 의사, 이용기간, 취득 경위와 취득 과정에서 특약이 드러났거나 쉽게 알 수 있었는지를 종합합니다. 매수인이 몰랐다고 주장하거나 오래전 구두 약정이라는 이유만으로 결론이 정해지지는 않습니다.
구분소유자 상호간과 외부 공유자 관계는 다릅니다
분양 당시 대지 지분을 함께 취득한 구분소유자들은 특별한 사정이 없으면 지분비율과 관계없이 대지 전체를 용도에 맞게 사용할 수 있습니다. 따라서 그들 사이에서는 비율의 차이만으로 부당이득을 청구하지 못합니다.
그러나 구분소유자가 아닌 다른 대지 공유자가 있다면 일반 공유물 법리가 적용됩니다. 부동산 공유지분 매수에서는 등기된 비율뿐 아니라 약정과 실제 사용관계를 대조해야 합니다. 이 판결이 모든 지분매수인에게 특정 공간의 독점 사용이나 일정한 사용료를 보장한 것은 아닙니다.