법인 임차인의 직원 범위 — 2023다226866
주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 법인의 ‘직원’에는 주식회사의 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 포함되지 않습니다. 반면 그 밖의 직원이 실제로 입주하고 주민등록을 마쳤다면 다른 업무관련성 등의 사정을 추가 요건으로 요구하지 않습니다.
판결의 주요 논점
중소기업 법인이 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 대항요건인 직원의 범위를 어떻게 정할 것인지, 실제 업무 관련성이나 임대료 수준까지 고려할 수 있는지가 문제되었습니다.
직원에서 제외되는 임원
대법원은 주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제3조 제3항의 직원에 포함되지 않는다고 판단했습니다. 직무 수행 여부만으로 이 법률상 신분을 바꿀 수는 없습니다.
그 밖의 직원의 입주와 주민등록
등기된 대표이사·사내이사를 제외한 직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 거주한다면 이 특례의 대항요건을 갖춘 것으로 보았습니다. 업무관련성, 임대료의 액수, 직장과 숙소의 지리적 근접성 등을 별도로 요구해서는 안 됩니다.
임대차의 주거용 성격
법인이 체결한 계약이 직원의 주거용인지 여부를 판단할 때에는 법인의 실제 사용 목적과 직원 거주관계를 살펴야 합니다. 단순히 법인이 계약당사자라는 이유만으로 주거용 특례가 배제되는 것은 아닙니다.
판결의 효력과 적용 범위
대표이사가 거주하던 주택에서 법인이 대항요건을 갖추었는지가 쟁점이 되었고, 대법원은 이를 충족하지 못했다고 판단했습니다. 중소기업 법인의 사택 임대차에서 입주자의 법적 신분을 확인해야 한다는 의미가 있습니다.