취득세상 주택과 무허가건물
등기하지 못하는 무허가건물도 사실상 취득하면 취득세의 대상이 됩니다. 그러나 사람이 거주한다는 사실만으로 주택 유상취득의 세율을 적용받지는 않습니다. 법정 주택의 정의와 공부상 기재 또는 구법상 예외를 충족해야 합니다.
등기 여부와 납세의무는 다릅니다
취득세는 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득한 경우 부과될 수 있습니다. 토지와 지상 무허가건물을 함께 매수했다면 실제로 취득한 건물의 존재와 가액도 신고에 반영해야 합니다.
토지 계약서만 작성했다고 함께 취득한 건물이 없어지는 것은 아닙니다. 반대로 취득세를 납부했다는 사실만으로 건물이 적법해지거나 소유권보존등기가 가능해지는 것도 아닙니다.
주택 세율에는 공부상 요건이 있습니다
지방세법 제11조 제1항 제8호의 주택은 주택법상 주택으로서 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 부속토지를 대상으로 합니다. 법정 예외에 들지 않는 무허가건물은 실제 주거용으로 쓰인다는 사정만으로 이 정의에 포함되지 않습니다.
법정 주택에 해당하면 취득가액에 따른 주택 세율과 중과 여부를 판단합니다. 해당하지 않으면 다른 유상취득 규정에 따라 판단하므로, 주거용이라는 현황만으로 주택 세율과 세대별 주택 수 계산을 바로 적용할 수는 없습니다.
과거 허가·신고 없이 지을 수 있었던 주택의 예외
법률 제7696호로 개정되기 전 건축법에 따라 허가·신고 없이 건축할 수 있었던 주택으로서 대장에 기재되지 않은 경우에는 법정 범위에서 주택 기재가 있는 것으로 봅니다. 해당 개정법 부칙에 따라 허가·신고가 있는 것으로 보는 경우도 포함됩니다.
오래된 건물이나 무허가건물관리대장에 기재된 건물이 모두 이 예외에 해당하는 것은 아닙니다. 당시 허가·신고 규제와 건축 시기, 실제 허가 또는 양성화 이력을 기준으로 판단해야 합니다.
세금별 주택 판정과 계약상 목적물을 구별합니다
무허가주택과 토지를 함께 매수하는 경우에는 건물의 위치·구조·면적·용도와 거래가액의 구분을 자료로 남깁니다. 계약상 목적물과 실제 취득 내용이 일치해야 가액과 적용 규정을 정확히 판단할 수 있습니다.
취득세에서의 주택 정의를 양도소득세·재산세 등 다른 세목에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 또한 법정 주택에 해당하는지와 저가주택·상속주택 등 주택 수 제외 특례에 해당하는지는 순서가 다른 판단입니다.