상가임차인의 대항력
법령 원문 ↗상가임차인의 대항력은 상가건물의 소유자가 바뀌어도 법정 요건을 갖춘 임대차관계를 새 소유자에게 주장할 수 있는 효력입니다. 보증금에 대한 우선변제권과는 요건과 기능이 다릅니다.
대항력의 취득
상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다. 실제 임대차 목적과 인도·사업자등록의 상태를 확인해야 하며, 계약서 작성이나 보증금 지급만으로 대항력이 완성되지는 않습니다.
양수인에 대한 효력
대항력을 갖춘 임차건물의 양수인은 법이 정한 임대인의 지위를 승계합니다. 다만 경매에서는 선순위 권리와의 관계에 따라 임대차가 소멸하는지 달라집니다. 현재 대항요건을 갖추었다는 사실만으로 모든 담보권에 우선한다고 볼 수는 없습니다.
우선변제권과 보호범위
확정일자를 갖춘 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권은 대항력과 구별하여 판단합니다. 환산보증금이 적용범위를 넘는 임대차에도 제3조가 적용되지만 모든 보호조항이 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 사업자등록을 옮기거나 점유를 끝내기 전에는 대항요건 유지 문제도 확인해야 합니다.