생애최초 주택 취득세 감면
생애최초 주택 취득세 감면은 주택을 소유한 이력이 없는 성년자가 본인 거주 목적으로 주택을 구입할 때 취득세를 면제하거나 일정 금액을 공제하는 제도입니다. 무주택 이력과 취득 조건을 함께 충족해야 하며, 감면 후 주택 사용에 따른 추징 규정도 적용됩니다.
감면을 받는 사람과 주택
주택 취득일 현재 대한민국 국민인 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자도 배우자의 주택 소유 이력을 판단할 때 포함합니다. 미성년자의 취득은 감면 대상에서 제외됩니다.
본인이 거주할 목적으로 취득 당시 가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래로 취득해야 합니다. 부담부증여는 제외됩니다. 현행 감면기한은 2028년 12월 31일까지이며, 구입 시점의 법령과 부칙을 적용해야 합니다.
부모가 주택을 소유했다는 사실만으로 본인·배우자의 무주택 요건이 부정되지는 않습니다. 취득세 중과의 세대 판정과 이 감면의 적용요건은 구별하며, 중위소득 40%는 이 감면의 소득요건이 아닙니다.
감면액과 공동취득
일반적인 대상 주택은 기본세율로 산출한 취득세액이 200만원 이하이면 면제하고, 200만원을 초과하면 200만원을 공제합니다. 법에서 정한 주택에는 같은 방식으로 300만원 한도를 적용합니다. 감면 대상 취득에는 지방세법 제13조의2의 중과세율을 적용하지 않습니다.
300만원 한도는 인구감소지역 소재 주택과 법정 소형 주택에 적용합니다. 소형 주택에는 전용면적 60제곱미터 이하이고 취득가액이 3억원 이하인 아파트 외 공동주택, 도시형 생활주택 등이 포함되며, 수도권의 가액 기준은 6억원입니다. 다가구주택은 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분되어 있는 등 별도의 요건을 갖추어야 합니다.
두 사람 이상이 공동취득해도 해당 주택의 총 감면액은 적용되는 한도인 200만원 또는 300만원을 넘을 수 없습니다. 공동취득자 수만큼 한도를 곱하지 않습니다.
주택 소유 이력의 법정 예외
주택을 소유했던 사실이 있어도 법정 예외에 해당하면 무주택으로 인정되는 범위가 있습니다. 상속받은 주택 공유지분이나 부속토지 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용면적 20제곱미터 이하 주택 한 채를 소유하거나 처분한 경우, 취득일 현재 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하거나 처분한 경우 등이 규정되어 있습니다. 소형 주택이라도 두 채 이상을 소유했거나 소유하면 전용면적 20제곱미터 예외는 적용되지 않습니다.
도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외합니다)에 있는 주택에서 거주하다 다른 지역으로 이주한 경우에도 예외가 있습니다. 사용승인 후 20년 이상 된 단독주택, 85제곱미터 이하 단독주택 또는 상속주택에 해당하고, 감면 대상 주택 취득 전이나 취득일부터 3개월 이내에 종전 주택을 처분하는 등의 요건을 갖추어야 합니다.
전세사기피해주택과 일정한 저가 소형 주택의 과거 취득에도 별도 규정이 있습니다. 후자의 예외는 법정 가격·주택 유형과 1년 이상 임차 거주 요건을 갖추어 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 취득해 생애최초 감면을 받은 주택에 관한 규정입니다. 2026년 이후 구입한 소형 주택이면 모두 주택 소유 이력에서 제외된다는 뜻은 아닙니다.
감면 후 추징
감면받은 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세를 추징합니다. 배우자에게 주택 지분을 매각·증여하는 경우는 제외됩니다.
취득 당시 남은 임대차기간이 1년 이내이고, 취득자가 임대인의 지위를 승계한 뒤 기존 임차인이 계속 거주하는 경우에는 해당 임대차기간의 만료일부터 3년을 계산합니다. 규정에 포함되는 계약 갱신과 기존 임차인의 계속 거주 여부도 확인해야 합니다.
감면 신청 당시의 자격과 감면 이후의 사용 조건은 별개입니다. 취득일, 본인·배우자의 주택 보유 이력, 공동취득 여부, 주택 유형과 실제 용도를 기준으로 각각 판단해야 합니다.