주택법상 매도청구권
주택법상 매도청구권은 사업주체가 법정 요건을 갖추어 사업부지 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구하는 권리입니다. 소유자의 승낙 없이 매매계약을 성립시키는 형성권이므로, 사업계획승인과 대상 소유자, 협의 및 행사기간을 구별하여 판단합니다.
사업계획승인을 받은 사업주체의 권리
주택법 제22조 제1항의 매도청구는 제21조 제1항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체에게 인정됩니다. 사용권원을 확보하지 못한 대지가 대상이며 건축물도 포함됩니다. 사업계획승인 신청과 실제 승인은 구별합니다.
사업계획승인의 효력이 발생하기 전에 진행한 매수 논의를 법정 협의기간에 그대로 포함해서는 안 됩니다. 매도청구가 가능한 사업과 승인 내용도 함께 확인해야 합니다.
확보 비율과 소유기간에 따른 대상
주택건설대지면적의 95% 이상에 대한 사용권원을 확보했다면 나머지 대지의 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있습니다. 95% 미만인 경우에는 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 취득하여 계속 보유한 소유자를 제외합니다.
직계존속·직계비속 또는 배우자로부터 상속받았다면 피상속인의 소유기간을 합산합니다. 여기서 95%는 매도청구 대상의 구별 기준이며, 사업계획승인을 받기 위한 대지 확보 요건과 혼동해서는 안 됩니다.
실질적인 협의와 권리 행사기간
매도청구 전 3개월 이상의 구체적이고 실질적인 협의가 필요합니다. 가격 또는 산정 근거의 제시, 협의 노력과 소유자의 태도를 종합하며 요건 충족은 사업주체가 증명합니다. 합의가 성립해야 하는 것은 아닙니다.
협의는 소송 과정의 조정절차에서도 이루어질 수 있습니다. 승인 후 3개월 이상 협의해도 합의하지 못한 경우에는 협의 종료일부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 합니다. 협의를 시작한 지 3개월이 되는 날 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.
매매계약의 성립과 시가
적법한 행사 의사표시가 소유자에게 도달하면 그때 시가에 따른 매매계약이 성립합니다. 소장으로 행사한다면 제출일과 소장 부본이 상대방에게 송달된 날을 구별해야 합니다.
시가는 행사 당시의 객관적인 거래가격이며 사업으로 구체화된 개발이익을 반영합니다. 시행사의 제시가격이나 소유자의 희망가격이 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 소유권이전등기·인도와 대금 지급의 관계도 함께 판단합니다.
다른 매도청구 제도와의 구별
리모델링 매도청구와 집합건물 재건축의 매도청구는 행사 주체와 요건이 다릅니다. 일반 주택건설사업의 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 매도청구소송에서 집을 팔아야 하는지도 소송 제기 자체가 아니라 해당 제도의 요건 충족 여부에 따라 판단합니다.