주택 임대차 계약 신고
주택 임대차 계약 신고는 법정 금액·지역 기준에 해당하는 계약의 보증금, 월세, 기간 등을 관할 신고관청에 알리는 제도입니다. 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 계약서를 제출하여 신고하면 확정일자가 부여되지만, 주택 인도와 전입신고까지 대신하지는 않습니다.
신고 대상과 지역
보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하면 금액 기준에 해당합니다. 둘 중 하나만 초과해도 됩니다. 신규 계약과 금액을 변경한 갱신계약이 대상이고, 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신계약은 제외됩니다.
대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시 또는 경기도에 속한 군입니다. 따라서 부산 기장군도 포함됩니다. 아파트·단독주택뿐 아니라 실제 주거용으로 임대한 건물도 해당 요건에 따라 신고 대상이 됩니다.
공동신고와 한쪽 당사자의 신고
신고의무는 임대인과 임차인 모두에게 있지만 함께 방문할 필요는 없습니다. 한 사람이 신고서에 서명 또는 날인하고 계약서를 첨부하여 제출하면 공동신고로 처리됩니다. 계약서를 작성하지 않았다면 입금증이나 계약 관련 거래내역 등 계약 체결을 입증하는 자료를 첨부할 수 있습니다.
상대방이 신고를 거부하면 신고서와 계약 자료, 단독신고사유서를 제출하여 신고할 수 있습니다. 일방이 국가·지방자치단체 등 법률이 정한 기관인 계약은 그 기관이 신고합니다.
신규·변경·해제 신고의 기한
최초 신고기한은 계약 체결일부터 30일입니다. 입주일이나 잔금지급일이 두 달 뒤라면 그때까지 기다리지 않고 먼저 신고해야 합니다. 임대인과 임차인의 신고방법은 함께 계약서를 제출하는 경우와 상대방이 거부하는 경우에 따라 달라지지만, 입주일을 기준으로 기한을 늦출 수는 없습니다.
신고 후 보증금·차임 등 임대차 가격이 변경되거나 계약이 해제되면 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 변경·해제 신고를 해야 합니다. 금액 변동 없는 단순 갱신과 이미 신고한 계약의 가격 변경은 같은 경우가 아닙니다.
확정일자의 효력과 보증금 보호
임대차계약서를 제출하여 신고 접수를 완료하면 확정일자를 부여받은 것으로 봅니다. 계약서 없이 다른 증빙만 제출한 신고에는 이 효력이 생기지 않습니다.
확정일자에 따른 우선변제권을 취득하려면 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건도 갖추어야 합니다. 계약 신고만으로 주택을 인도받거나 전입신고를 한 것으로 처리되지는 않습니다. 신고 대상 금액이나 지역에 해당하지 않는 계약도 보증금 보호를 위한 요건은 따로 갖추어야 합니다.