임대인의 회생절차와 대항력 있는 임대차

임대인에게 회생절차가 개시되더라도 대항요건을 갖춘 주택·상가 임대차에는 관리인의 쌍방미이행 쌍무계약 선택권을 정한 제119조가 적용되지 않습니다. 회생신청만으로 계약이 끝나거나 임차인이 차임을 내지 않아도 되는 것은 아닙니다.

신청과 개시결정은 다른 단계입니다

회생절차를 신청했다는 사실과 법원이 실제 개시결정을 했다는 사실은 구별됩니다. 계약서의 문구, 절차의 단계 및 임대인의 계약상 의무 이행 여부를 확인해야 하며, 회생신청만으로 모든 임대차가 자동 종료되지는 않습니다.

이 설명은 채무자회생법의 일반 회생절차에 관한 것입니다. 개인회생이나 파산은 각각의 적용 규정을 따르므로 같은 이름의 도산절차라고 모두 제124조를 그대로 적용해서는 안 됩니다.

제124조 제4항은 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법의 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 제119조의 적용을 배제합니다. 주택의 인도와 주민등록, 상가의 인도와 사업자등록 신청 등 해당 요건과 갖춘 시점을 확인해야 합니다.

이는 관리인이 회생절차의 일반적인 계약 선택권만을 근거로 보호대상 임대차를 종료시키지 못하도록 하는 규정입니다. 계약위반 등 다른 법률상 해지사유까지 모두 사라진다는 의미는 아닙니다.

임대인이 회생 중이라는 이유만으로 임차인의 차임지급 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 지급받을 권한이 있는 관리인과 계좌, 계약과 법원의 결정 내용을 확인하여 이행해야 합니다.

차임을 미리 지급하거나 차임채권을 처분한 경우에는 제124조 제1항의 당기·차기 제한 등 별도 규율도 문제 됩니다. 보증금을 못 받을까 걱정된다는 이유만으로 차임을 임의로 지급하지 않거나 언제나 보증금에서 공제되는 것으로 처리해서는 안 됩니다.

상가 임대인이 회생절차에 들어간 경우에는 대항력뿐 아니라 반환채권의 발생·기한과 회생사건의 신고·목록 등 절차를 살펴야 합니다. 임대차의 존속이 보호된다는 것이 보증금을 즉시 전액 현금으로 지급받는다는 보장은 아닙니다.

실제 사용·수익을 못 하게 하는 채무불이행이 있거나 계약이 적법하게 종료되었다면 그 사유에 맞춰 반환·손해배상 등을 청구합니다. 회생절차의 상태와 임대차 자체의 법률관계를 나누어 판단해야 합니다.