부동산 강제경매는 채무자가 채무를 변제하지 못할 경우 채권자가 집행권원에 기초해 법원을 통해 채무자의 부동산을 매각하고 채권을 회수하는 강제집행 절차입니다. 근저당권 등 담보권을 실행하는 부동산 임의경매를 멈추는 방법과는 집행의 근거와 대응절차가 다릅니다. 경매가 개시된 뒤에는 채무자가 임의로 중단할 수 없으므로 취하, 청구이의, 집행정지 등 필요한 절차를 구분해서 확인해야 합니다.
부동산 강제경매란?
채권자가 강제경매를 신청하면 법원은 요건을 심사하여 경매개시결정을 하고 부동산을 압류합니다. 이후 현황조사와 감정평가, 매각기일, 매각허가, 대금납부, 배당의 순서로 절차가 진행됩니다.
강제경매를 취소하거나 중지할 수 있는 방법
채권자가 경매신청을 취하하는 경우
채무를 변제하거나 당사자 사이에 합의가 이루어져 채권자가 경매신청을 취하하면 경매절차가 종료될 수 있습니다. 다만 경매가 어느 단계까지 진행되었는지에 따라 취하의 효력과 필요한 동의가 달라질 수 있으므로 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
변제 후에도 경매가 계속되는 경우
집행권원 성립 후 채무를 변제했는데도 채권자가 집행을 계속한다면 청구이의의 소와 함께 집행정지를 검토할 수 있습니다. 청구이의의 소를 제기했다는 이유만으로 집행이 당연히 멈추는 것은 아니므로 별도의 집행정지 결정이 필요한지 확인해야 합니다.
채권자가 변제를 받지 않는 경우
채권자가 정당한 이유 없이 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 사정이 있다면 요건을 갖추어 변제공탁을 할 수 있습니다. 공탁만으로 진행 중인 경매가 자동으로 취소되는 것은 아니므로, 집행권원과 변제 사실에 따라 청구이의와 집행정지·취소 절차를 별도로 검토해야 합니다.
개인회생을 신청한 경우
개인회생에서는 신청 자체만으로 모든 강제집행이 자동 중지되는 것은 아닙니다. 법원의 중지·금지명령이 내려지거나 개인회생절차 개시결정이 있으면 법에서 정한 범위의 강제집행과 담보권 실행절차에 중지·금지 효력이 발생할 수 있습니다. 이미 진행된 경매가 소급하여 자동 취소되는 것은 아닙니다.
현행 채무자회생법상 개인회생채권의 한도는 담보부 채권 15억 원 이하, 그 밖의 채권 10억 원 이하입니다. 계속적·반복적으로 수입을 얻을 가능성이 있어야 하고, 그 밖의 신청요건도 충족해야 합니다.
강제경매 취소 후 유의할 점
채무가 소멸했는지 확인해야 합니다.
채무를 일부 변제했다는 사정만으로 경매가 당연히 취소되는 것은 아닙니다. 남은 채무와 집행비용, 합의 내용, 채권자의 취하 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
법적 절차를 정확히 따라야 합니다.
강제경매를 멈추거나 취소하려면 사건 진행상태와 집행권원의 내용에 맞추어 경매신청 취하, 청구이의의 소, 집행정지신청, 강제집행취소신청 등 필요한 절차를 선택해야 합니다.