상가임대차에서 ‘임대료는 5%까지 올릴 수 있다’는 말은 5% 인상이 자동으로 확정된다는 뜻이 아닙니다. 상가건물임대차보호법상 증감청구의 요건과 인상한도, 계약갱신요구권을 구분해서 봐야 합니다.
계약갱신요구권과 임대료 증액청구는 서로 다른 제도입니다
상가건물임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 법이 정한 기간과 요건 안에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 거절사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다. 임대료 증액 여부는 같은 법 제11조에 따른 별개의 문제입니다.
5%는 증액청구의 상한이지 자동 인상률이 아닙니다
제11조는 조세·공과금이나 경제사정의 변동 등으로 기존 차임 또는 보증금이 상당하지 않게 된 경우 당사자가 장래에 대해 증감을 청구할 수 있도록 합니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233도 임대차기간 중 차임 변경은 당사자의 합의 또는 법률상 증감청구에 따라야 한다는 기준을 제시했습니다. 임대인의 증액청구는 대통령령이 정한 범위인 5%를 넘을 수 없고, 증액청구 후 1년 안에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
임차인이 동의하지 않는다고 증액청구가 당연히 없어지는 것은 아닙니다
5% 이내의 요구라고 해서 임차인이 무조건 받아들여야 하는 것도 아니지만, 임차인이 거절했다는 이유만으로 적법한 증액청구가 아무 효력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 증액요건과 상당한 금액에 다툼이 있으면 협의·분쟁조정 또는 소송을 통해 정해질 수 있습니다.
임대료 인상을 거절했다는 이유만으로 갱신을 거절할 수는 없습니다
임대인이 계약갱신을 거절하려면 상가건물임대차보호법 제10조가 정한 사유가 있어야 합니다. 단순히 임차인이 제시된 인상률에 동의하지 않았다는 사정만으로 계약갱신요구권이 사라지는 것은 아닙니다.
묵시적 갱신 뒤에도 임대료 증액청구가 완전히 금지되는 것은 아닙니다
계약이 묵시적으로 갱신되면 종전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보지만, 이후에도 제11조의 법정 요건을 충족하는 차임·보증금 증감청구까지 배제되는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신과 임대료 증액을 별개의 법률관계로 보아야 합니다.
5%라는 숫자보다 증액요건과 갱신거절사유를 구분해야 합니다
임대료 인상 통지를 받았다면 최근 증액청구 시점, 요구 비율, 경제사정 변동 등 증액의 근거와 계약갱신요구권 행사기간을 함께 확인해야 합니다. 인상 문제와 갱신 문제를 섞어서 판단하지 않는 것이 중요합니다.