임대차보증금을 보호하는 방법으로 임차권등기와 전세권등기가 함께 언급되지만 두 제도는 성립방법과 이용시점, 효력이 다릅니다. 임차권등기에는 임대인과 공동으로 하는 민법상 임차권등기와 계약 종료 후 법원의 명령으로 하는 임차권등기명령이 있고, 전세권은 등기로 성립하는 별도의 물권입니다.
임차권등기
임대인과 공동으로 하는 임차권등기. 임대차계약의 내용을 등기하여 임차권을 제3자에게 주장할 수 있도록 하는 방법입니다. 원칙적으로 임대인의 협조가 필요하고 계약 체결 중에도 설정할 수 있습니다.
임차권등기명령. 임대차가 종료되었는데 보증금을 반환받지 못한 주택·상가 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다. 법원의 명령에 따라 등기가 이루어지므로 임대인이 등기신청에 협조하지 않아도 진행할 수 있습니다.
임차권등기명령은 특히 보증금을 받기 전에 이사해야 하는 임차인이 기존 대항력과 우선변제권을 보전하는 데 중요한 제도입니다. 다만 임차권등기 자체가 보증금을 지급하게 하는 집행권원은 아니므로 반환청구는 별도로 필요할 수 있습니다.
전세권등기
전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있는 물권으로, 등기를 해야 성립합니다. 임대인의 협조가 필요하고 등기된 전세권은 제3자에게도 주장할 수 있습니다.
전세권자는 전세금이 반환되지 않으면 법에서 정한 요건 아래 전세권 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있어 보증금 회수수단에서 일반 임차권과 차이가 있습니다. 다만 실제 권리범위는 전세권설정계약과 등기내용을 확인해야 합니다.
임차권등기와 전세권등기의 차이
계약 초기부터 임대인의 협조를 받아 권리를 등기하려는 경우에는 임차권등기 또는 전세권 설정을 생각할 수 있고, 이미 임대차가 종료되어 보증금을 받지 못한 상태에서 임대인이 협조하지 않는다면 임차권등기명령이 중요한 수단이 됩니다.
전세권은 등기로 성립하는 물권이고 일정한 경매청구권을 갖지만, 임차권등기명령은 기존 임대차보호법상 권리를 이사 후에도 유지하기 위한 기능이 중심입니다. 비용만 비교하기보다 계약이 진행 중인지 이미 종료되었는지, 임대인이 협조하는지와 어떤 권리를 확보하려는지를 기준으로 선택해야 합니다.