전세권은 전세금을 지급하고 부동산을 점유·사용하면서 전세금에 관해 우선변제를 받을 수 있는 물권입니다. 임대차계약만 체결한 경우와 달리 등기해야 성립합니다. 설정 단계의 권리관계와 종료 단계의 전세금 반환·말소 의무를 함께 확인해야 합니다.
전세권은 등기로 성립하는 물권입니다
전세권자는 부동산을 용도에 따라 사용·수익하고 전세금에 관해 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 설정계약만으로는 부족하고 전세권설정등기를 해야 권리가 성립합니다.
건물에만 전세권을 설정한 경우에도 건물 이용에 필요한 토지 사용관계가 문제될 수 있으므로 토지와 건물의 소유관계를 함께 확인합니다.
전세금이 반환되지 않으면 경매를 청구할 수 있습니다
전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 전세권의 목적 범위, 선순위 담보권과 배당 가능액에 따라 실제 회수 결과는 달라질 수 있습니다.
전세권자는 존속기간 안에서 전세권을 양도하거나 담보로 제공하고 전전세·임대할 수 있지만, 계약에서 정한 제한과 등기내용을 먼저 확인해야 합니다.
존속기간과 갱신 여부를 확인합니다
전세권의 존속기간은 법정 한도 안에서 정하고, 기간 만료 전의 갱신거절 통지 여부에 따라 동일한 조건으로 갱신되는 문제가 생길 수 있습니다. 기간을 정하지 않은 경우에는 소멸통고 후 법에서 정한 기간이 지나야 소멸합니다.
단순히 계약서의 종료일만 볼 것이 아니라 갱신 통지와 실제 점유·사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
전세금 반환과 말소·인도는 함께 처리합니다
전세권이 소멸하면 설정자의 전세금 반환의무와 전세권자의 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부의무가 동시이행관계가 됩니다. 어느 한쪽 의무만 먼저 요구하기보다 반환과 말소를 동시에 이행할 방법을 정해야 합니다.
설정등기는 소유자와 전세권자가, 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 등기필정보와 해지·종료를 확인할 자료는 구체적인 종료 원인에 따라 달라집니다.