증여·유증·유언대용신탁은 모두 부동산이 다른 사람에게 이전될 수 있지만 등기 원인과 신청 방식이 서로 다릅니다. 증여는 생전 계약, 유증은 사망 후 유언의 집행, 유언대용신탁은 생전 신탁 설정이 출발점이므로 준비서류도 같은 목록으로 묶을 수 없습니다.
증여등기는 증여계약과 공동신청 자료가 필요합니다
증여에 의한 소유권이전등기는 증여자를 등기의무자, 수증자를 등기권리자로 하여 신청합니다. 기본적으로 검인받은 증여계약서, 증여자의 등기필정보와 인감증명서, 증여자·수증자의 주소증명자료, 토지대장·건축물대장, 취득세 납부자료와 국민주택채권 관련 자료 등이 필요합니다.
농지라면 농지취득자격증명이 추가될 수 있고, 대리신청이면 위임장이 필요합니다. 따라서 부동산의 종류와 당사자 상태에 따라 추가서류가 있는지 확인해야 합니다.
유증등기는 상속등기를 거치지 않고 바로 수증자에게 이전합니다
유증으로 인한 소유권이전등기는 포괄유증인지 특정유증인지와 관계없이 원칙적으로 상속등기를 먼저 하지 않고 유증자 명의에서 수증자 명의로 직접 신청합니다. 다만 이미 상속등기가 마쳐진 경우에는 상속등기를 말소하지 않고 상속인 명의에서 수증자 명의로 유증등기를 신청할 수 있습니다.
신청에는 유언증서, 유언자의 사망을 증명하는 자료, 유언집행자의 자격을 증명하는 자료, 등기필정보가 필요합니다. 자필증서·녹음·비밀증서 등 유언의 방식에 따라 검인조서 등 추가자료가 필요할 수 있습니다.
유언집행자가 유언으로 지정되어 있으면 그 지정관계를 증명해야 하고, 지정된 유언집행자가 없으면 상속인이 유언집행자가 됩니다. 따라서 누가 등기의무자 측에서 신청할 권한을 가지는지부터 확인해야 합니다.
유언대용신탁은 생전에 권리이전등기와 신탁등기를 함께 합니다
유언대용신탁은 유증처럼 위탁자가 사망한 뒤 처음 등기를 하는 제도가 아닙니다. 부동산을 신탁재산으로 설정할 때 신탁으로 인한 권리이전등기와 신탁등기를 동시에 신청하는 것이 원칙입니다.
따라서 신탁계약 등 신탁행위를 증명하는 자료와 위탁자·수탁자에 관한 등기신청 자료, 등기필정보 등이 필요하고, 신탁원부에는 위탁자·수탁자·수익자, 수익권의 발생·소멸 조건, 신탁 목적, 관리·처분 방법 등 신탁 내용이 기록됩니다.
위탁자 사망 후 사후수익자에게 수익권이 발생하거나 잔여재산이 귀속되는 문제는 처음 신탁을 설정하는 등기와 구분해야 합니다. 사망 후 어떤 후속등기가 필요한지는 신탁계약과 신탁원부의 내용에 따라 달라집니다.
필요서류는 먼저 등기 원인을 확정한 뒤 준비합니다
증여는 증여계약, 유증은 유언과 유언집행, 유언대용신탁은 신탁계약이 각각 등기의 출발점입니다. 같은 부동산을 가족에게 이전하는 경우라도 어느 방식을 선택했는지에 따라 신청인과 첨부정보가 달라지므로 등기 원인을 먼저 확정한 뒤 서류를 준비해야 합니다.
유언대용신탁을 유언·증여와 비교하는 기준은 유언대용신탁 선택 글에 정리되어 있습니다.