토지대장과 흔히 토지등기부등본이라고 부르는 등기사항증명서는 모두 토지에 관한 공적 자료이지만 확인하는 내용과 관리 목적이 다릅니다. 토지의 표시와 권리관계를 정확히 확인하려면 두 자료의 역할을 구분해서 보아야 합니다.
토지대장은 지적공부입니다.
토지대장은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적공부로서 토지의 소재, 지번, 지목, 면적과 소유자 등 법에서 정한 사항을 등록합니다. 토지의 물리적·행정적 표시를 확인할 때 중요한 자료입니다.
토지대장에 소유자가 기재되지만 소유권 변동을 독자적으로 공시하는 장부는 아닙니다. 같은 법 제88조는 지적공부의 토지소유자 변경사항을 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기전산정보자료 등에 따라 정리하도록 하고 있습니다.
등기사항증명서는 부동산의 권리관계를 확인하는 자료입니다.
등기사항증명서의 표제부에서는 토지의 표시를 확인하고, 갑구에서는 소유권에 관한 사항, 을구에서는 저당권·전세권·지상권 등 소유권 외의 권리를 확인합니다. 압류, 가압류, 가처분과 가등기 등도 해당 등기사항에 따라 확인할 수 있습니다.
부동산의 소유권과 담보권 등 권리관계를 확인할 때에는 등기사항증명서를 우선 확인하고, 토지의 지목과 면적 등 지적사항은 토지대장과 지적도 등 지적공부를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
토지대장이 법적 효력이 없는 문서라는 표현은 정확하지 않습니다.
토지대장은 법률에 따라 작성·관리되는 공적 장부이므로 단순한 참고자료라고만 볼 수 없습니다. 다만 소유권과 저당권 같은 사법상 권리관계를 공시하는 역할은 부동산등기가 담당하므로 두 장부의 기능을 구분해야 합니다.
등기사항도 절대적으로 진실하다고 단정할 수는 없습니다.
등기명의인에게는 적법한 원인에 따라 소유권을 취득했다는 추정력이 인정됩니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91756 판결도 부동산 소유권이전등기의 추정력을 인정하고 있습니다.
그러나 등기에는 일반적인 공신력이 인정되는 것은 아니므로 등기내용이 언제나 실제 권리관계와 일치한다고 단정할 수 없습니다. 분쟁이 있거나 거래 원인이 의심되는 경우에는 등기원인과 계약관계까지 확인해야 합니다.
두 자료의 기재가 다르면 원인을 먼저 확인해야 합니다.
토지의 면적·지목 등 표시가 다르다면 지적공부의 변동과 등기 반영 여부를 확인하고, 소유자 표시가 다르다면 등기변동과 지적공부 정리 시점을 확인해야 합니다. 어떤 장부가 언제나 우선한다고 단순화하기보다 서로 다른 기능에 맞추어 원인을 확인해야 합니다.
토지대장과 등기사항증명서는 함께 확인하는 것이 필요합니다.
부동산 거래나 상속·등기를 진행할 때에는 등기사항증명서로 권리관계를 확인하고 토지대장으로 지목·면적 등 지적사항을 확인해야 합니다. 필요한 경우 지적도, 토지이용계획확인서 등 별도의 자료를 추가로 확인하게 됩니다.