부담부증여는 부모가 자녀에게 부동산을 증여하면서 그 재산에 관련된 채무도 함께 이전하는 방식입니다. 순수하게 무상으로 증여하는 부분과 채무를 인수하는 부분의 세무상 취급이 다르므로 증여세, 양도소득세, 취득세를 함께 검토해야 합니다. 부담부증여가 일반 증여보다 항상 세금을 줄이는 것은 아닙니다.
부담부증여란?
단순 증여에서는 증여재산의 과세가액을 기준으로 증여세를 검토합니다. 부담부증여는 수증자가 적법하게 인수한 채무를 증여재산가액에서 공제할 수 있는지가 먼저 문제 됩니다. 직계존비속이나 배우자 사이의 부담부증여에서는 상속세 및 증여세법 제47조 제3항에 따라 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하므로 객관적인 자료로 실제 인수 사실을 확인해야 합니다.
부담부증여에 따른 세금
양도소득세: 증여자의 세금
수증자가 인수한 것으로 인정되는 채무액에 해당하는 부분은 증여자에게 유상양도로 취급될 수 있습니다. 다만 양도차익을 ‘채무액에서 부동산 전체의 취득가액을 뺀 금액’으로 계산하는 것은 잘못입니다. 소득세법 시행령 제159조에 따라 전체 자산의 취득가액 등에도 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율을 적용해 양도 부분에 대응하는 취득가액을 안분합니다. 비과세·중과 관련 판단도 증여자의 보유 상황과 자산별 요건을 별도로 검토합니다.
증여세: 수증자의 세금
수증자는 증여재산가액에서 세법상 인정되는 인수채무를 차감한 증여세 과세가액을 기초로 증여세를 계산합니다. 단순히 근저당권이 설정되어 있거나 임차보증금이 있다는 사정만으로 채무액을 전액 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 실제 부담 주체, 계약관계, 채무 인수 및 이후 상환 자료까지 확인해야 합니다.
취득세: 수증자의 세금
부동산 취득세도 채무 인수가 인정되는 부분과 무상으로 취득하는 부분에 따라 과세방식을 검토해야 합니다. 그러나 무상 부분은 언제나 3.5%, 유상 부분은 반드시 1~3%라고 단정해서는 안 됩니다. 주택인지 여부, 조정대상지역과 주택 수, 증여자와 수증자의 관계, 적용되는 지방세법 규정에 따라 실제 세율이 달라질 수 있습니다. 채무액이 커질수록 전체 취득세가 자동으로 줄어드는 것도 아닙니다.
부담부증여의 장점과 단점
채무 인수 부분이 인정된다면 순수 증여가액이 줄어 증여세 부담을 낮출 여지가 있습니다. 자녀가 채무를 승계하면서 부동산을 취득하므로 일시에 현금을 지급하지 않고 자산을 이전할 수도 있습니다. 반면 증여자에게 양도소득세가 발생하고 수증자에게는 채무 상환의 부담이 생깁니다. 세금 한 가지가 아니라 가족 전체의 세액과 채무 상환 가능성을 비교해야 합니다.
1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부 역시 부담부증여라는 이유만으로 보장되지 않습니다. 채무를 증여 직전에 인위적으로 늘리거나 실제로 수증자가 부담하지 않는다면 채무 공제 자체가 문제 될 수 있습니다.
부담부증여 시 유의점
금융기관 채무확인서, 대출계약서, 임대차계약서, 채무 인수에 관한 자료와 상환내역을 준비하고, 증여일의 부동산 평가와 기존 취득가액을 확인하는 것이 좋습니다. 세무상 평가가액과 등기 신청에 필요한 자료가 서로 일치하는지도 점검해야 합니다.
신고기한도 서로 다릅니다. 증여세는 원칙적으로 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하며, 부담부증여의 채무액 중 양도로 보는 부분에 관한 양도소득세 예정신고도 현행 소득세법 제105조 제1항 제3호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 합니다. 일반적인 부동산 양도 예정신고의 2개월 기한과 혼동해서는 안 됩니다. 취득세는 해당 취득원인과 지방세법상 신고기한을 별도로 확인해야 합니다.
부담부증여는 증여세만 보면 유리해 보여도 양도소득세와 취득세까지 합산하면 다른 결과가 나올 수 있습니다. 이전등기를 하기 전에 채무 인정 여부와 세목별 계산을 함께 확인해야 합니다.