부동산에 가등기가 있으면 가등기의 종류와 원인, 본등기 가능성을 확인해야 합니다. 가등기가 존재한다는 이유만으로 모든 후순위 권리가 곧바로 무효가 되는 것은 아니며, 가등기에 기초한 본등기가 이루어졌을 때의 순위와 말소대상을 구분해야 합니다.
가등기는 장래의 본등기 순위를 보전합니다.
소유권이전등기청구권보전 가등기는 장래 본등기를 할 청구권의 순위를 보전하기 위한 등기입니다. 가등기 자체만으로 소유권이 이전되는 것은 아닙니다.
가등기에 기초한 본등기가 이루어지면 부동산등기규칙에 따라 가등기의 순위가 본등기에 유지됩니다. 이를 가등기의 순위보전효라고 볼 수 있으며, 본등기의 모든 실체적 효력이 과거로 소급한다고 표현하는 것과는 구분해야 합니다.
본등기 후에도 모든 후순위 등기가 일률적으로 말소되는 것은 아닙니다.
부동산등기규칙 제147조는 소유권이전등기청구권보전 가등기에 따른 본등기가 이루어진 경우 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기를 원칙적으로 직권말소하도록 하면서도 예외를 두고 있습니다.
가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분, 가등기 전에 마쳐진 가압류에 기초한 강제경매개시결정, 가등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 기초한 임의경매개시결정, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택·상가 임차권등기 등은 법에서 정한 예외에 해당합니다.
체납처분에 따른 압류등기도 별도의 직권말소대상 통지와 이의절차가 있으므로 후순위라는 이유만으로 모두 같은 방식으로 처리되는 것은 아닙니다.
보전가등기와 담보가등기는 구분해야 합니다.
매매 등으로 장래 소유권이전등기를 청구할 권리를 보전하는 가등기와 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기는 적용되는 법률과 본등기 요건이 다릅니다. 매매에 따른 가등기를 채권을 담보하는 등기라고 표현해서는 안 됩니다.
담보가등기는 가등기담보법 적용 여부를 먼저 확인합니다.
가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 담보가등기라면 채권자가 담보권을 실행하여 소유권을 취득하기 위해서는 법에서 정한 청산절차를 거쳐야 합니다. 대법원 2017. 5. 17. 선고 2017다202296 판결은 가등기담보법이 적용되는 사안에서 청산절차를 거치지 않은 본등기는 무효라고 판시했습니다.
다만 모든 담보 목적 가등기에 가등기담보법이 당연히 적용되는 것은 아닙니다. 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결은 예약 당시 부동산 가액과 선순위 담보채무, 차용액 등을 기준으로 법 적용 여부를 판단해야 한다고 보았습니다.
후순위 권리는 가등기의 종류와 본등기 진행 여부를 함께 확인해야 합니다.
등기사항증명서에 가등기가 있다면 가등기 원인과 순위, 본등기청구권의 존속 여부, 담보가등기인지 여부를 확인해야 합니다. 후순위 권리의 존속·말소 여부는 본등기의 내용과 부동산등기규칙 제147조의 예외에 따라 달라집니다.