부동산 거래는 반드시 현금을 매개로 한 매매만 가능한 것은 아닙니다. 서로 소유한 부동산을 이전하기로 합의하는 교환계약도 가능하지만, 계약의 성립과 소유권이전등기, 세금은 구분하여 처리해야 합니다.
부동산 교환계약은 민법상 인정되는 계약입니다.
민법 제596조는 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정하면 교환계약이 성립한다고 정합니다. 두 부동산의 가치가 다르다면 한쪽이 차액에 해당하는 보충금을 지급하기로 정할 수도 있습니다. 이 경우 민법 제597조에 따라 보충금에는 매매대금에 관한 규정이 준용되며, 교환계약에도 민법 제567조에 따라 매매에 관한 규정이 준용됩니다. 부동산의 소유권은 교환계약만으로 이전되는 것이 아니며 각 당사자가 상대방에게 이전등기를 마쳐야 합니다.
교환대상 부동산의 가치와 권리관계를 각각 확인해야 합니다.
부동산의 종류나 이용목적이 다르면 위치·면적·용도지역·건축물 상태와 수익성 등을 확인하여 거래가격을 정해야 합니다. 부동산마다 근저당권, 전세권, 임차권, 압류 또는 가처분이 있는지도 확인하고 기존 권리를 누가 정리할지 계약서에 기재하는 것이 필요합니다.
개발사업을 위한 대체 토지 제공, 법인의 자산 교체, 가족 간 자산 이전 등의 목적에서도 교환방식을 선택할 수 있습니다. 다만 정비사업의 분양권이나 조합원 지위는 일반 부동산과 동일하게 자유롭게 이전할 수 있는 재산권이라고 단정할 수 없으므로 관련 법령과 조합 규정도 확인해야 합니다.
보충금과 소유권이전 의무를 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
교환 부동산의 표시와 평가금액, 보충금의 액수·지급일, 인도일과 소유권이전등기의 이행시기, 담보권 말소와 채무 승계 여부를 함께 정해야 합니다. 한쪽만 등기를 마친 채 상대방의 이행이 지연되지 않도록 동시이행 관계도 확인하는 것이 필요합니다.
교환계약에도 양도소득세와 취득세가 문제됩니다.
교환은 세법상 양도에 해당할 수 있으므로 양도하는 각 부동산의 취득가액·양도가액과 비과세·감면 요건을 별도로 확인해야 합니다. 취득세 역시 각자가 취득하는 부동산을 대상으로 적용 법령에 따른 과세표준을 산정해야 하며, 교환이라는 이유만으로 세금이 면제되거나 언제나 양도소득세가 부과된다고 단정할 수 없습니다.
특수관계인 사이에서 가치 차이를 제대로 정산하지 않으면 증여세 등 추가 과세가 문제될 수 있으므로 시가 근거와 보충금 지급내역을 남겨 두는 것이 필요합니다.
교환은 쌍방의 이전등기와 세금까지 함께 검토해야 합니다.
교환계약은 현금 매매를 대신할 수 있는 방법이지만 양쪽 부동산의 권리관계와 가치를 모두 확인해야 합니다. 계약에 정한 의무를 이행하면서 각 부동산의 이전등기와 과세관계를 별도로 처리해야 합니다.