임대인이 회생절차에 들어갔다는 사실만으로 임차인에게 곧바로 해지권이 생기지는 않습니다. 다만 시설 방치 등으로 점포를 약정한 목적대로 사용할 수 없게 되면 차임감액이나 해지가 문제됩니다. 관리인의 계약처리 권한에도 대항요건을 갖춘 임차인에 대한 법정 예외가 있습니다.
회생절차와 임차인의 해지사유는 구분합니다
임대차는 회생절차 개시만으로 당연히 끝나는 것이 아닙니다. 계약에 유효한 종료 약정이 있는지, 임대인이 약정한 의무를 이행하지 않아 별도의 해지사유가 생겼는지를 보아야 합니다.
채무자회생법 제119조는 쌍방 미이행 계약에 대한 관리인의 선택권을 정하지만, 제124조 제4항은 임대인에 대한 회생절차가 개시되고 상가건물 임대차보호법 제3조의 대항요건을 갖춘 임차인이 있는 경우 제119조를 적용하지 않도록 정합니다. 모든 상가임대차를 관리인이 자유롭게 해지할 수 있는 것처럼 설명하면 안 됩니다.
임대인의 유지의무는 회생 중에도 문제됩니다
민법 제623조는 임대인에게 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부과합니다. 자금 사정이 나빠졌다는 이유만으로 약정한 급수, 전기, 냉난방이나 출입 시설의 문제를 임차인이 모두 감수해야 하는 것은 아닙니다.
구체적으로 어떤 시설이 약정된 영업에 필요한지, 고장이 얼마나 계속되었는지와 수선 요구에 어떻게 대응했는지를 확인합니다. 작은 불편과 영업 자체를 방해하는 사용장애는 같은 정도의 해지사유로 볼 수 없습니다.
사용 불능의 범위에 따라 감액과 해지가 달라집니다
민법 제627조에 따르면 임차인의 과실 없이 일부를 사용할 수 없게 된 경우 그 부분의 비율에 따른 차임감액을 청구할 수 있습니다. 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수 있습니다.
매출이 줄거나 상가의 공실이 늘었다는 사정만으로 이러한 사용 불능이 인정되는 것은 아닙니다. 전기나 급수가 끊겨 약정한 업종의 영업이 불가능한 상황처럼 목적물의 실제 사용장애를 구체적으로 밝혀야 합니다.
공용부분의 관리 책임과 계약상 의무를 함께 봅니다
승강기, 주차장, 공용전기와 통로의 관리에는 관리단이나 관리업체가 관여할 수 있습니다. 그 주체의 잘못을 임대인의 잘못과 곧바로 동일시하지 않되, 임대인이 계약에서 제공하기로 한 사용 상태를 유지했는지도 별도로 검토합니다.
임대인이 건물 전체의 소유자이자 관리주체인지, 공용시설 관리 권한과 수선 의무가 누구에게 있는지, 임대인이 장애를 해소할 수 있었는지에 따라 책임과 청구 상대방이 달라질 수 있습니다.
하자 통지와 영업 장애의 자료를 남깁니다
하자의 발생일, 장소와 지속시간을 사진·영상, 영업중단 기록, 수리 요청 메시지와 답변으로 남깁니다. 회생절차가 개시되었다면 누구에게 관리·수선 요구를 해야 하는지도 확인하여 임대인 또는 적절한 관리주체에 통지합니다.
계약을 종료하려면 해지사유와 해지 통지의 도달을 구체적으로 정리해야 합니다. 차임 지급을 임의로 전부 중단하기 전에 사용 불능 범위와 감액·해지 요건을 구분하고, 보증금 반환채권이 회생절차에서 어떻게 취급되는지도 함께 검토합니다.