상가 월세가 두 기분 밀렸다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지 요건을 충족하지는 않습니다. 연체액이 세 기분에 이르렀는지, 이전에 발생한 해지권을 이미 행사했는지까지 확인해야 합니다. 우선 미납 기간과 금액을 정리하여 지급을 요구하고, 차임과 관리비·입금 내역을 구별해 기록합니다.
두 달이라는 기간보다 실제 차임연체액을 계산합니다
상가임대차의 차임연체 해지 기준은 세 기분의 차임액입니다. 보증금 1,000만 원, 월차임 100만 원인 계약에서 미납액이 처음 200만 원에 이른 상태라면, 그 두 기분 연체만으로 이 조항에 따른 해지를 할 수는 없습니다.
계약서의 지급일과 차임액을 기준으로 실제 남아 있는 연체액을 계산합니다. 일부 지급이 있다면 어느 채무에 충당되는지도 확인하고, 관리비를 차임에 무조건 더하여 세 기분을 채워서는 안 됩니다. 다른 해지 사유가 있다면 그 요건은 따로 검토합니다.
미납 기간과 지급 요구 내용을 남깁니다
지급을 요구할 때에는 어느 기간의 차임이 미납되었는지, 합계가 얼마인지, 언제까지 지급을 요구하는지를 구체적으로 표시합니다. 계약서, 계좌 입금내역, 영수증과 문자 등을 날짜순으로 모으면 이후의 해지·인도청구에서도 연체 경위를 설명할 수 있습니다.
내용증명 우편을 이용할 수도 있지만 발송 사실과 임차인에게 도달한 사실은 구별됩니다. 독촉이나 해지의 내용뿐 아니라 발송·배달 자료도 보관합니다. 단순히 여러 차례 늦었다는 기록보다 각 지급일 이후 남은 미납액이 얼마인지가 중요합니다.
보증금이 남아 있어도 월세 지급의무는 계속됩니다
보증금은 임대차에서 발생하는 채무를 담보하지만, 임차인이 보증금이 있다는 이유만으로 월세 지급을 거절할 수는 없습니다. 별도의 공제 합의 등 특별한 사정이 없다면 임차인이 일방적으로 보증금에서 빼라고 말한 것만으로 연체책임이 없어지지 않습니다.
보증금 정산은 임대차 종료와 목적물 반환, 차임·손해배상 등 담보되는 채무의 확정과 연결됩니다. 월차임이 100만 원이면 장기 연체로 보증금 1,000만 원이 소진될 수 있으므로, 보증금이 남아 있다는 사실만 믿고 지급내역 관리를 멈춰서는 안 됩니다.
세 기분에 이르면 해지권 발생과 행사를 구별합니다
차임연체액이 세 기분에 이르면 해지권이 발생합니다. 해지 의사를 명확히 표시하고 그 도달을 입증할 자료를 남겨야 합니다. 계약 해지와 실제 상가 반환은 별개이므로 임차인이 반환하지 않으면 인도청구 등 후속 절차가 필요합니다.
대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 세 기분 이상 연체된 상태에서 해지권을 행사했는데, 해지 의사가 적힌 소장이 송달되기 전에 임차인이 임대인 동의 없이 일부를 지급한 경우를 다뤘습니다. 그 결과 연체액이 세 기분 아래로 내려갔더라도 특별한 사정이 없으면 이미 행사한 해지권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다.
따라서 지금 미납액이 두 기분이라는 사실만으로 해지가 언제나 불가능하다고 할 수는 없습니다. 이전의 연체액, 해지권 행사 시점, 일부 변제 및 임대인의 수령 태도 등도 함께 보아야 합니다. 해지권을 포기하거나 계약을 계속하기로 합의한 사정이 있는지도 구별합니다.
갱신거절은 과거 연체 사실도 봅니다
상가임대차 계약갱신요구권에서는 임대차기간 중 세 기분까지 차임을 연체한 사실이 있으면 나중에 갚았더라도 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결도 이 점을 확인했습니다.
오래된 연체 내역을 검토한다면 상가임대차법 제10조의9의 특례도 확인합니다. 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임은 법이 정한 해지·갱신거절 등의 연체액에서 제외됩니다. 이 특례가 차임 지급의무 자체를 없애는 것은 아닙니다.