돈을 빌려주고 근저당권을 설정해 두었는데 채무자가 사망했다면 누구에게 돈을 요구하고 담보권을 어떻게 행사해야 할까요? 채무자의 사망만으로 대여금채무나 근저당권이 없어지지는 않습니다. 먼저 채무를 승계한 사람이 누구인지 확인하고, 담보부동산의 소유자도 사망했는지에 따라 경매 준비를 달리해야 합니다.
상속관계와 남은 채무를 먼저 확인합니다
금전채무는 원칙적으로 상속되므로 사망한 채무자 대신 채무를 부담할 상속인을 확인해야 합니다. 상속포기자는 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 보고, 한정승인자는 상속으로 취득할 재산의 한도에서 채무를 변제할 책임을 부담합니다. 상속관계와 상속포기·한정승인 여부를 확인하지 않은 채 가족이라는 이유만으로 전액을 청구해서는 안 됩니다.
대여계약서와 변제내역으로 남은 원금·이자 등을 계산하고 변제기가 지났는지도 확인합니다. 채무자가 사망했다고 모든 채무의 변제기가 곧바로 도래하는 것은 아니므로, 약정한 변제기와 기한의 이익 상실 사유를 살펴야 합니다.
채무자와 담보부동산 소유자를 구분해야 합니다
채무자가 자기 부동산에 근저당권을 설정한 경우에는 채무와 부동산의 상속을 함께 확인하게 됩니다. 반면 가족 등 다른 사람이 부동산을 담보로 제공했다면 채무자가 사망하더라도 살아 있는 부동산 소유자의 명의까지 상속등기로 바꿀 이유는 없습니다.
상속인이 한정승인을 했다는 사정만으로 이미 설정된 근저당권이 없어지는 것도 아닙니다. 상속인에게 개인적으로 얼마를 청구할 수 있는지와 담보부동산에서 우선변제를 받을 수 있는지는 구분하여 판단해야 합니다.
변제를 받지 못하면 근저당권에 따라 임의경매를 신청합니다
피담보채권의 변제기가 도래하고 변제받지 못했다면 근저당권자는 임의경매를 신청할 수 있습니다. 이때 사망한 사람을 그대로 당사자로 표시하는 것이 아니라 상속관계를 확인하여 채무자와 소유자를 정확히 표시하고, 등기자료와 채권을 증명할 자료를 준비해야 합니다.
담보부동산의 소유자도 경매신청 전에 사망했는데 상속등기가 되어 있지 않다면, 경매 진행을 위해 상속인 명의의 등기를 갖추어야 합니다. 상속인이 등기하지 않는 경우에는 근저당권자가 상속인을 대위하여 상속등기를 신청하는 방법으로 진행할 수 있습니다. 채무자만 사망하고 소유자는 생존한 경우와 구분되는 부분입니다.
경매에 필요한 상속대위등기비용은 우선 변상받을 수 있습니다
대법원 2021. 10. 14. 선고 2016다201197 판결은 경매신청 전에 소유자가 사망하여, 경매신청인이 경매절차를 진행하려고 상속인을 대위해 상속등기를 마친 경우 그 비용을 집행비용으로 인정했습니다. 경매의 준비나 실시를 위해 필요하고 전체 채권자에게 이익이 되는 비용이라는 이유입니다.
이러한 집행비용은 경매대금에서 각 채권의 배당에 앞서 변상받을 수 있습니다. 다만 채권자가 지출한 비용 전부가 해당하는 것은 아니므로, 경매 진행에 직접 필요한 등기비용임을 확인할 영수증 등 지출자료를 제출해야 합니다.