주택 취득세의 주택 수는 원칙적으로 취득일 현재 새로 사는 집과 같은 세대가 국내에 보유한 주택·입주권·분양권·과세대상 오피스텔을 함께 셉니다. 다만 저가주택, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등에는 제외 규정이 있습니다. 일시적 2주택은 기존 집을 정해진 기간 안에 처분하는 조건까지 지켜야 합니다.
본인 명의뿐 아니라 같은 세대의 보유 주택을 합산합니다
지방세법 시행령 제28조의4는 새로 취득하는 주택까지 포함하여 세대가 국내에 보유한 주택 등의 수를 계산하도록 정합니다. 배우자·세대원의 보유 현황을 취득세의 세대 기준에 맞춰 합산하므로 본인 명의의 집만 세면 안 됩니다. 같은 세대원이 하나의 주택을 공동소유한 경우에는 한 채로 계산합니다.
일반적인 공유지분이나 부속토지만 소유해도 주택 보유로 보는 규정이 적용됩니다. 등기부에 토지만 적혀 있다는 이유로 제외하지 않고, 지상 주택과 권리관계를 함께 대조합니다. 취득세의 계산기준은 양도소득세·재산세의 주택 판정과 같지 않습니다.
입주권·분양권은 완성된 집이 없어도 포함될 수 있습니다
조합원입주권·주택분양권과 지방세법에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔도 산정 대상이 될 수 있습니다. 모든 업무용 오피스텔을 포함하는 것은 아니며, 자산별 취득일과 과세내역을 기준으로 법정 적용례와 제외 규정을 적용합니다.
입주권·분양권으로 완성된 주택을 취득할 때에는 그 권리의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하는 규정이 있습니다. 분양사업자에게 직접 취득했다면 분양계약일을 보고, 같은 세대 안에서 동일한 분양권을 매매·교환·증여하여 취득일이 여러 번 생기면 가장 빠른 취득일을 봅니다. 일반 주택 매매까지 모두 분양계약일을 기준으로 계산하는 것은 아닙니다.
저가주택 제외는 시가표준액과 소재지를 기준으로 합니다
현행 시행령 제28조의2 제1호의 저가주택 기준은 수도권 소재 주택의 시가표준액 1억 원 이하, 수도권 밖은 2억 원 이하입니다. 지분이나 부속토지만 취득해도 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다. 정비구역이나 법정 소규모주택정비사업 시행구역의 주택에는 이 예외를 적용하지 않습니다.
새로 취득하는 저가주택이 중과 대상에서 빠지는 규정과 이미 소유한 저가주택을 다른 주택 취득 때 주택 수에서 빼는 규정은 구별합니다. 기존 주택은 제28조의4에 따라 산정일 현재의 요건을 적용합니다. 비수도권 2억 원 기준의 개정 적용례는 2025년 1월 2일 이후 취득하는 주택부터이며, 미분양·소형주택 등 다른 특례에는 별도의 지역·가액·면적·취득기간 요건이 있습니다.
상속주택의 5년 제외와 공동상속 판정
상속을 원인으로 취득한 주택·입주권·분양권·오피스텔 중 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것은 법정 범위에서 기존 소유주택 수에서 제외합니다. 상속등기를 늦게 했다고 5년이 등기일부터 새로 시작하는 것은 아닙니다.
공동상속으로 하나의 주택 등을 소유하면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다. 최대지분자가 여러 명이면 해당 주택·오피스텔 거주자, 그다음 연장자 순으로 판단합니다. 이 기준과 5년 제외는 서로 다른 규정이며, 상속받은 입주권으로 나중에 신축주택을 취득한 경우까지 언제나 상속주택으로 보는 것은 아닙니다.
일시적 2주택은 원칙 3년, 두 주택 모두 조정대상지역이면 2년입니다
기존 주택 등을 하나 보유한 세대가 이사·학업·취업·직장이전 등으로 새 주택을 취득한 경우, 원칙적으로 새 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택 등을 처분해야 합니다. 2026년 10월 1일부터는 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년을 적용합니다. 다만 2026년 8월 26일 이전에 새 주택의 매매계약 등을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우에는 부칙에 따라 종전 규정을 적용합니다.
기존 입주권·분양권을 가진 상태에서 새 주택을 취득했다면 그 권리로 완성된 주택을 취득한 날부터 처분기간을 계산하는 특칙이 있습니다. 입주권·분양권이 포함된 거래에서는 새 주택을 처분해도 되는 법정 범위도 적용합니다. 계약일·계약금 지급일·취득일과 각 주택의 지역을 정리해야 어느 기간과 처분대상을 적용할지 정확하게 정할 수 있습니다.