20년이 지났다는 이유만으로 협의분할 상속등기가 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 사망 당시 상속인과 지금 협의에 참여해야 할 사람이 달라졌을 수 있으므로, 그동안의 사망·입양 등 신분변동과 부동산의 현재 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.
시간 경과만으로 분할협의가 막히지는 않습니다
민법 제1013조는 공동상속인이 원칙적으로 언제든 협의하여 상속재산을 나눌 수 있도록 합니다. 부동산이 여전히 피상속인 명의이고 분할할 재산으로 남아 있다면, 모든 협의 당사자가 동의하여 특정 상속인에게 귀속시키는 방법을 검토할 수 있습니다.
상속재산분할의 효력은 상속개시 때로 소급하지만 제3자의 권리를 해치지 못합니다. 오랜 기간 사이에 처분이나 압류 등 다른 권리관계가 생겼다면 가족끼리의 합의만으로 이를 없앨 수 없으므로 현재 등기부도 함께 확인합니다.
사망의 선후에 따라 협의 당사자가 달라집니다
아버지보다 먼저 사망한 자녀가 있다면 대습상속 여부를 살핍니다. 아버지 사망 후 공동상속인이 다시 사망했다면 그 사람이 취득한 상속분을 이어받은 상속관계까지 확인해야 합니다. 두 경우를 같은 대습상속으로 취급해서는 안 됩니다.
상속등기 지침은 피상속인의 사망일에 따른 적용법과 상속인 범위를 심사하도록 합니다. 특히 오래된 사건은 지금의 가족 명단만으로 판단하지 말고 각각의 사망일을 기준으로 상속관계를 차례로 연결해야 합니다.
제적등본과 현재 가족관계서류를 연결합니다
2007년 말까지 사망신고가 된 사건은 제적등본과 그 기재로 확인한 상속인의 기본증명서 등으로 관계를 확인합니다. 전적·분가·호주승계·혼인 등으로 기록이 나뉘었다면 앞뒤 제적등본을 연결해야 빠진 상속인을 찾을 수 있습니다.
단순히 가족 대표가 합의했다는 설명으로는 부족합니다. 협의에 참여해야 할 사람이 모두 확정되었는지, 미성년자나 대리인이 있다면 적법한 대리권을 갖추었는지까지 확인하여 협의서를 작성합니다.
협의서의 내용과 등기원인일자를 맞춥니다
대상 부동산과 취득자를 특정하고 전원이 참여한 분할협의서 및 필요한 인감 관련 서류를 준비합니다. 상속등기에서 협의분할의 등기원인은 “협의분할에 의한 상속”이고 원인일자는 협의서를 작성한 날이 아니라 피상속인의 사망일입니다.
주소·성명·부동산 표시가 서로 맞는지 확인하고 취득세 신고·납부 상태도 별도로 점검합니다. 등기가 가능한지와 세금 신고기한·미납 문제는 같은 질문이 아니므로, 장기간 미등기였다는 사정까지 포함해 준비해야 합니다.