오래된 다가구주택을 살 때에는 전입세대확인서만으로 거주자와 보증금을 확정할 수 없습니다. 매도인에게 방별 임대차 현황과 계약서를 받고 실제 점유 상태를 대조해야 합니다. 전입신고가 없는 거주자나 계약자와 다른 점유자가 있으면, 그 사람의 사용 근거와 잔금 때 인도할 범위까지 계약서에 정해야 합니다.
건물 전체의 등기와 각 방의 사용 상태는 다릅니다
다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되어 있더라도 여러 가구가 나누어 사용합니다. 등기사항증명서에 임차인 전원이나 방별 계약 내용이 표시되는 것은 아닙니다. 건축물대장의 층별 용도·면적과 현장을 대조하면 무단으로 나눈 방이나 대장과 다르게 사용하는 공간도 발견할 수 있습니다.
매도인에게 방별 계약자·실제 거주자·보증금·차임·계약기간·미납액을 정리한 자료와 계약서 원본을 요구합니다. 빈방이라고 설명한 곳도 출입과 물건 보관 상태를 확인해야 합니다. 전기·수도 사용량, 우편물과 열쇠 관리 상태는 실제 사용을 파악하는 보조자료이며, 그것만으로 임차권의 존재나 보증금 액수가 확정되지는 않습니다.
전입세대확인서는 신청 자격과 확인 범위가 정해져 있습니다
주민등록법 제29조의2에 따라 소유자·임차인과 매매계약자 등은 자격을 증명하여 전입세대확인서를 신청할 수 있습니다. 아직 계약하지 않고 매수를 검토하는 사람은 그 사정만으로 신청할 수 없으므로, 계약 전에는 소유자가 발급한 자료를 받거나 적법한 위임에 따라 확보합니다.
확인서는 해당 소재지에 주민등록된 세대주·동거인 등의 전입 현황을 보여 줍니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역이나 실제 점유자 전체를 확인하는 서류는 아닙니다. 전입신고가 없는 거주자는 나타나지 않을 수 있고, 오래된 건물의 불명확한 호실 표시 때문에 어느 공간을 사용하는지 현장에서 대조해야 하는 경우도 있습니다.
계약자와 거주자가 다르면 사용 근거를 밝힙니다
계약자의 가족이 함께 사는 경우, 전차인이 독립적으로 사용하는 경우, 매도인이 무상으로 살게 한 경우는 권리관계가 다릅니다. 이름이 계약서에 없다는 이유만으로 무단점유자로 처리할 수는 없습니다. 누가 건물 사용을 결정하고 열쇠를 관리하는지, 누구에게 차임을 지급하는지, 전대나 무상사용에 대한 소유자의 동의가 있었는지를 자료와 당사자의 설명으로 확인합니다.
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 대항력을 취득합니다. 대항력 있는 임대차의 목적물을 매수하면 원칙적으로 임대인 지위와 보증금반환채무를 승계합니다. 매매계약서에 임차인이 없다고 적거나 매도인이 책임지겠다고 약속했더라도, 그 약속만으로 임차인에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다.
보증금 정산과 인도 범위를 매매계약에 적습니다
승계할 임대차와 반환할 보증금은 방별로 특정하고 잔금에서 공제하는 금액을 맞춥니다. 매도인이 비워 주기로 한 공간은 인도일과 대상, 잔금 지급과의 관계를 구체적으로 약정합니다. 계약 때와 잔금 때의 점유자가 달라질 수 있으므로 잔금 지급 전에 현황과 임대차 변경 여부를 다시 대조합니다.
누락된 보증금이나 거주자가 드러났을 때 매도인이 부담할 정산·인도 의무도 정해 두는 것이 좋습니다. 다만 당사자 사이의 책임 약정과 거주자가 주장할 수 있는 임차권은 별개입니다. 특히 수리나 배관 점검을 거부해 관리에 지장이 있다는 사정만으로 임대차가 종료되거나 보증금반환채무가 없어지지는 않습니다.
매수 후 모르는 점유자가 발견되어도 직접 내보낼 수는 없습니다
먼저 점유자의 신원과 점유 범위를 특정하고 계약서·차임 지급자료·소유자의 승낙 자료로 사용 근거를 확인합니다. 수리 거부나 관리비 미납이 있다면 요청과 답변, 발생 비용을 구체적으로 기록합니다. 소유권과 상대방의 점유를 증명하여 인도를 청구할 수 있지만, 상대방에게 반환을 거부할 권리가 있으면 그 권리도 판단 대상이 됩니다.
독립적으로 점유하는 제3자는 임차인의 가족·직원인 점유보조자와 다르므로 실제 점유자에 대한 인도청구가 필요할 수 있습니다. 소유자가 되었다고 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼내는 방식으로 반환받아서는 안 됩니다.