연인 명의 주택의 구입자금을 냈다는 사실만으로 집의 소유권이나 매도대금 전액을 청구할 수는 없습니다. 돈을 빌려준 것인지, 증여한 것인지, 명의만 맡긴 것인지에 따라 청구의 근거와 범위가 달라집니다. 상대방이 잠적한 사정도 자료가 되지만, 그 사실만으로 증여가 대여금이나 부당이득으로 바뀌지는 않습니다.
돈을 준 목적과 반환 약정부터 확인합니다
차용증, 송금 전후의 메시지, 매매계약 당시의 대화와 자금 조달 경위를 통해 돈을 돌려받기로 했는지 확인합니다. 주택 구입이라는 사용 목적이 정해져 있어도 그 자금을 증여했을 가능성은 있으므로 목적이 있다는 이유만으로 증여를 배제할 수는 없습니다.
대여금이라면 약정과 변제기에 따라 반환을 청구합니다. 증여라면 단순히 헤어졌거나 기대했던 공동생활이 끝났다는 이유만으로 이미 준 돈이 당연히 반환되는 것은 아닙니다.
등기명의와 다른 권리를 주장하려면 약정을 밝혀야 합니다
부동산등기에는 적법하게 마쳐졌다는 추정력이 있지만, 등기명의자와 실제 권리관계가 언제나 일치하는 것은 아닙니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2025다211608, 211609 판결은 명의신탁 사실을 주장하는 사람이 이를 증명할 책임을 진다고 판단했습니다. 명의신탁의 유형과 반환 범위를 판단할 때에는 누가 계약 당사자였는지, 명의만 맡긴다는 합의가 있었는지와 매도인의 인식 등을 구별하여 밝혀야 합니다.
연인이나 동거인이라는 이유만으로 법률상 배우자 사이의 명의신탁 특례가 적용되지는 않습니다. 명의신탁이 인정되더라도 그 유형과 부동산실명법에 따른 효력을 따져 청구를 구성해야 합니다.
계약명의신탁에서는 매수자금과 매도대금을 구분합니다
부동산실명법 시행 후 상대방이 매수인이 되어 명의신탁 사실을 모르는 매도인과 계약하고 등기를 받은 계약명의신탁이라면, 상대방은 소유권을 취득하되 자금 제공자에게 매수자금 상당의 부당이득을 반환할 의무를 부담할 수 있습니다.
대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결은 이러한 경우 반환대상을 제공받은 매수자금으로 봅니다. 따라서 나중에 집값이 올라 팔았다는 이유만으로 매도대금 전액이나 상승분까지 당연히 청구할 수 있다고 설명해서는 안 됩니다. 다른 명의신탁 유형에는 이 결론을 그대로 적용할 수 없습니다.
증여라도 사기 취소 등 별도 사유가 있는지 살핍니다
유효한 증여가 있다면 그것이 돈을 받은 법률상 원인이 됩니다. 그러나 처음부터 중요한 사실을 속여 증여를 받아낸 경우에는 민법 제110조에 따른 사기 취소 등 별도 법적 근거가 문제될 수 있으므로 증여라고 판단되는 순간 모든 수단이 차단되는 것은 아닙니다.
민사상 취소·손해배상과 형사상 사기죄는 요건과 절차가 다릅니다. 연락을 끊고 잠적했다는 사실만으로 자금을 받을 당시의 기망과 고의를 단정하지 말고, 당시의 설명과 실제 계획을 보여 주는 자료를 확보해야 합니다.
매도와 자금 흐름을 확인하고 보전 필요성을 검토합니다
매매계약서, 등기사항증명서, 송금내역, 상대방의 반환 약속과 주택 처분 경위를 시간순으로 정리합니다. 상대방이 다른 재산까지 처분할 우려가 있다면 청구할 금전채권과 보전 필요성을 소명하여 가압류를 신청할 수 있는지 검토합니다.
소송에서는 대여금, 부당이득, 취소에 따른 반환이나 손해배상 중 사실관계에 맞는 청구를 구성합니다. 매도대금이 누구에게 귀속되었는지와 상대방에게 집행 가능한 재산이 있는지도 실제 회수에 중요합니다.