채무자가 아파트를 분양받고 아직 소유권이전등기를 하지 않았다면, 분양계약에 따른 소유권이전등기청구권을 압류하는 방법이 있습니다. 현재 등기명의가 채무자가 아니라는 이유만으로 분양계약상 권리까지 집행대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

아파트가 아니라 이전등기를 청구할 권리를 특정합니다

분양계약서에서 계약 당사자와 목적물, 분양대금 및 납부 상태를 확인합니다. 채무자가 누구에게 어떤 부동산의 이전등기를 청구할 수 있는지 특정해야 합니다.

압류신청에는 그 권리와 제3채무자를 정확히 적습니다. 이미 분양계약이 해제되었거나 권리가 다른 사람에게 이전되었다면 집행대상이 달라지므로 현재 계약 상태도 확인합니다.

압류만으로 채권자 명의의 소유권을 취득하지는 않습니다

이전등기청구권을 압류했다고 채권자가 분양받은 사람을 대신하여 자신의 명의로 등기하는 것은 아닙니다. 민사집행법 제244조는 보관인을 정하고 채무자 명의의 이전등기절차를 이행하도록 하는 방법을 정하고 있습니다.

이후 부동산에 대한 강제집행으로 회수하는 절차가 이어집니다. 분양대금 잔금이나 이전등기에 필요한 조건이 남아 있다면 그 의무와 집행 가능성을 함께 살펴야 합니다.

소유권이전등기청구권과 분양대금반환채권은 서로 다른 권리입니다. 이전등기청구권의 압류만으로 계약 해제 후 반환받을 돈까지 당연히 압류되었다고 단정해서는 안 됩니다.

계약 해제에 따른 반환채권도 확보하려면 그 발생 원인과 범위를 특정하여 별도의 압류 대상으로 삼아야 합니다. 위약금이나 미지급금 공제 등으로 실제 반환액이 달라질 수 있습니다.

분양대금 납부액, 남은 잔금, 선행 압류와 담보관계 등을 대조해야 합니다. 압류가 가능하더라도 잔금과 선순위 권리 등을 고려하면 실제로 회수할 금액이 없을 수 있습니다.