부동산 소유권이전등기청구권의 압류

부동산 소유권이전등기청구권의 압류는 채무자가 매도인 등에게 부동산의 소유권을 넘겨 달라고 할 수 있는 권리를 대상으로 하는 강제집행입니다. 부동산이 아직 채무자 명의가 아니어도 채무자에게 그 권리가 있다면 집행대상이 됩니다.

압류할 권리의 존재와 특정

매매·분양계약 등 권리의 발생 원인과 부동산, 이전등기의무자인 제3채무자를 특정해야 합니다. 계약이 해제되었거나 권리가 이미 다른 사람에게 넘어갔다면 현재 남아 있는 권리를 확인해야 합니다.

강제집행을 할 수 있는 집행권원과 집행개시요건도 갖추어야 합니다. 채권자가 채무자에게 받을 돈과 채무자가 제3채무자에게 청구할 부동산의 권리는 각각 밝혀야 합니다.

민사집행법 제244조는 부동산에 관한 권리이전청구권을 압류한 경우 부동산 소재지 지방법원이 신청에 따라 보관인을 정하고, 제3채무자에게 채무자 명의의 이전등기절차를 보관인에게 이행하도록 명하는 방법을 정하고 있습니다.

보관인은 그 등기신청에서 채무자의 대리인이 됩니다. 압류채권자가 자신의 명의로 소유권을 직접 취득하는 제도는 아닙니다.

채권자는 제3채무자에게 등기의무의 이행을 구하기 위하여 추심명령을 신청할 수 있습니다. 채무자 명의로 소유권을 옮긴 다음에는 그 부동산에 대한 집행을 통해 금전채권의 만족을 얻습니다.

잔금 지급 등 이전등기를 받기 위한 반대의무가 남아 있다면 그 의무도 고려해야 합니다. 선순위 담보권과 집행비용 등을 빼면 압류가 가능해도 실제 회수액이 없을 수 있습니다.

민사집행법 제245조에 따라 권리이전청구권에는 전부명령을 할 수 없습니다. 금전채권에 대한 추심명령·전부명령과 같은 방법으로 권리 자체를 채권자에게 이전시키는 것은 아닙니다.

계약 해제에 따른 분양대금반환채권은 이전등기청구권과 다른 권리입니다. 반환받을 돈도 확보하려면 그 채권의 발생 원인과 범위를 특정하여 압류해야 합니다.