소송 중 조정절차와 매도협의 — 2013다99256
매도청구소송을 제기하기 전에 협의를 끝내지 않았다는 이유만으로 소송 중의 협의까지 배제할 수는 없습니다. 이 판결은 법원 감정 결과를 기초로 진행한 조정과 이후의 권리 행사 과정을 함께 판단해야 한다고 보았습니다.
시가감정에 기초한 조정과 이후의 권리 행사
제1심에서 시가감정이 이루어진 뒤 당사자들이 조정에 참여했지만 합의하지 못했습니다. 이후 소유자가 일부 기일에 불출석했고, 사업주체는 항소심 중 감정과 협의 경과를 언급하면서 매도청구권을 행사한다는 통지를 했습니다.
판결 이유
주택법 제18조의2 제1항은 "제16조 제4항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다."라고 규정하고 있을 뿐 협의의 방법이나 시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어져도 무방하고(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조), 소송절차 내외를 불문하므로 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통하여도 이루어질 수 있다. 또한, 위 ‘협의’는 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하고, 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 101322 판결 등 참조).
통지 한 장만으로 협의 경과를 판단하지 않습니다
항소심에서 보낸 통지에 가격이 다시 기재되지 않았다는 점만으로 협의가 없었다고 판단해서는 안 됩니다. 앞선 감정과 조정에서 가격 산정 근거가 제시되었는지, 사업주체가 협의를 위해 노력했는지를 함께 살펴야 합니다.
소유자가 나중 기일에 불출석한 사실도 다른 사정과 함께 판단합니다. 불출석 자체가 매도 승낙이나 권리 포기를 뜻하는 것은 아닙니다.
소 제기와 매도청구권 행사의 구별
협의는 소 제기 후에도 가능하지만, 매도청구권을 행사하는 시점에는 필요한 협의 요건을 갖추어야 합니다. 최초 소장과 나중 통지·청구 변경에서 각각 언제 권리를 행사했는지, 의사표시가 도달했는지 구별해야 합니다.
대법원은 소유자 한 명에 대한 원심 부분을 파기·환송했습니다. 별도의 앞선 권리 행사 주장은 도달 증거가 없어 배척되었으므로, 조정에 참여했다는 사실만으로 모든 청구가 인정되는 판결로 해석해서는 안 됩니다. 구법 조문은 현행 주택법 제22조와 적용시점을 대조해야 합니다.