차임 연체를 해소한 뒤의 갱신거절과 권리금 보호

상가임대차 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있다면, 갱신을 요구할 때 그 금액 아래로 줄었어도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 이에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않습니다. 계약을 즉시 해지하는 요건과는 구별됩니다.

묵시적으로 갱신된 상가에서 발생한 분쟁

상가는 보증금 5천만 원, 월 차임 110만 원을 선불로 지급하는 조건으로 임대되었습니다. 임대차 중 연체액이 3기 차임액에 이른 적이 있었고, 나중에 그 아래로 줄어든 상태에서 임대인이 갱신을 거절하자 임차인 측이 권리금 회수방해에 따른 손해배상을 청구했습니다.

대법원은 갱신거절과 권리금 보호 예외를 인정한 원심을 유지하고 임차인의 상고를 기각했습니다. 임대인이 뒤늦게 주장한 추가 차임 공제에 관한 부대상고도 받아들이지 않았습니다.

‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다.

판결은 계약해지는 해지 당시 연체액이 3기 차임액에 달하는 것을 요건으로 하지만, 갱신거절은 종전 계약 중 그 금액까지 연체한 사실을 기준으로 한다고 설명했습니다. 같은 연체 문제라도 두 권리의 행사요건이 같지 않습니다.

상가 계약갱신요구권과 권리금 보호를 판단할 때에는 연체금의 발생·지급 내역을 시간순으로 정리해야 합니다. 단순한 독촉 횟수나 월세를 늦게 낸 횟수만으로 3기 차임액의 연체를 증명하는 것은 아닙니다.

임대차 종료 후 목적물이 반환되면 담보한 채무는 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 공제됩니다. 그러나 소송에서 임대인은 공제할 연체차임·관리비채권의 발생을 주장하고 증명해야 하며, 그 채무가 변제로 소멸했다는 사정은 임차인이 주장·증명해야 합니다.

이 사건에서 임대인은 원심 변론종결까지 특정 월의 차임 공제를 주장하지 않고 상고심에서 처음 주장하여 받아들여지지 않았습니다. 공제가 법률상 가능하다는 것과 필요한 주장·증명을 절차에 맞춰 했다는 것은 다릅니다.

이 판결은 2018년 개정 전 상가임대차법을 적용했습니다. 당시 권리금 보호기간의 숫자를 현행 기간으로 오인해서는 안 됩니다. 현재 사건에서도 해당 조항과 적용 시점, 연체액 및 갱신거절·해지 중 어떤 의사표시를 했는지를 구별하여 판단합니다.