전원 전출 후 재전입과 대항력의 순위
임차권등기 등으로 권리를 보전하지 않은 상태에서 임차인과 가족 모두 주민등록을 옮기면 종전 대항력은 소멸합니다. 잠시 전출했다가 돌아왔더라도 처음의 대항력 취득 시점으로 소급하지 않습니다.
판결의 주요 논점
임차인은 근저당권이 설정되기 전에 대항력을 취득했습니다. 그 후 주민등록을 일시 옮겼다가 돌아왔고, 법원은 종전 대항력이 전출로 소멸했다고 판단했습니다. 이 사건의 근저당권은 전출 전에 이미 설정되어 있었지만, 재전입에 따른 새 대항력보다 앞서게 되었습니다.
판시사항과 판결요지
대항요건의 계속 존속, 전원 전출에 따른 소멸, 재전입 후 종전 순위의 회복 여부가 판시사항입니다. 판결요지 중 대항요건의 유지에 관한 부분은 다음과 같습니다.
주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
확정일자로 종전 순위를 되살릴 수는 없습니다
대법원은 임대차계약서의 확정일자를 언제 받았는지와 관계없이, 새 대항력보다 앞선 근저당권자에게 우선변제를 주장할 수 없다고 보아 상고를 기각했습니다. 점유를 유지한 채 재전입신고를 마쳤다면 현행 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 그 다음 날부터 새로운 대항력을 취득합니다.
임차권등기를 마친 경우의 예외
현행 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 기존 대항력이나 우선변제권을 갖춘 상태에서 임차권등기를 마치면, 이후 점유·주민등록을 잃어도 그 권리는 유지됩니다. 등기 신청이나 법원의 결정만으로는 이 보호가 발생하지 않습니다.