개념·요건·효력
법인 임차인의 대항력
법인이 임차한 주택도 법률상 중소기업 특례요건을 갖추면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 법인 자체는 주민등록을 할 수 없으므로 선정된 직원의 주택 인도와 주민등록을 기준으로 판단합니다.
법인 임차의 일반원칙
일반적인 법인 임차인은 법인 명의 계약과 직원 거주만으로 주택임대차보호법의 대항요건을 충족하지 못합니다. 법에서 정한 특례를 충족했는지 따로 판단해야 합니다.
중소기업 법인의 특례
중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생깁니다.
직원의 범위
주식회사의 대표이사 및 법인등기사항증명서에 사내이사로 등기된 사람은 이 조항의 직원에 포함되지 않습니다. 직함이 직원이라는 사실만으로 판단하지 않고 법률상 지위를 확인해야 합니다.
주거용 임대차의 요건
법인의 주택 임차가 실제로 소속 직원의 주거용이어야 합니다. 계약 체결 경위, 실제 거주 관계 및 법인이 선정한 직원의 사용 목적 등을 종합해 판단합니다.
직원 변경과 대항력
임대차 종료 전에 직원이 변경되면 새 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 발생합니다. 기존 직원의 전입 시점을 그대로 승계하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
우선변제권과 계약갱신
대항요건과 확정일자 등 법에서 정한 요건을 갖추면 보증금 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 계약갱신과 존속기간 보호 여부도 특례 충족 여부에 따라 판단합니다.