부동산등기의 효력
부동산등기는 권리관계를 공시하며 법률행위에 따른 물권변동의 효력 요건이 됩니다. 등기를 마쳤다는 사실만으로 계약이나 대리권 등 모든 실체적 요건의 하자가 없어지는 것은 아닙니다.
물권변동과 등기
부동산에 관한 법률행위로 권리가 생기거나 이전·변경·소멸하려면 원칙적으로 등기가 필요합니다. 계약이 성립한 것과 소유권 등 물권을 취득한 것을 구별해야 합니다.
상속·경매 등 법률에 따른 취득에는 등기를 요하지 않는 예외가 있습니다. 이 경우에도 등기하지 않으면 처분할 수 없으며, 민법 제187조에서 말하는 판결에는 그 법리가 적용되는 판결인지 구별이 필요합니다.
등기의 추정력과 공신력
등기는 원칙적으로 적법한 원인과 권리관계에 따라 이루어진 것으로 추정됩니다. 이를 다투는 사람은 무효 등 추정을 뒤집을 사정을 증명해야 합니다. 부동산등기의 추정력에 관한 판례도 이 증명책임을 확인합니다.
우리 부동산등기에는 일반적인 공신력이 인정되지 않습니다. 실제로 권리가 없는 등기명의인과 거래했다면 등기를 믿고 선의로 거래했다는 이유만으로 언제나 권리를 취득하는 것은 아닙니다.
원인행위의 무효·취소
등기의 원인인 계약이 무효이거나 적법하게 취소되면 등기를 유지할 실체적 근거가 문제됩니다. 무효와 취소는 발생 요건이 다르며, 취소할 수 있는 행위도 취소 전부터 당연히 무효인 것은 아닙니다.
대리권 없는 거래는 본인의 추인과 표현대리 요건 등에 따라 효력이 달라집니다. 대리권 하자가 있다는 사실만으로 모든 등기를 같은 기준으로 무효라고 할 수는 없습니다.
제3자 보호와 사해행위취소
통정허위표시, 착오나 사기 등에 관한 법률은 각각 제3자 보호 요건을 정합니다. 등기에 공신력이 없다는 원칙과 개별 조문이 보호하는 제3자의 지위는 구별해야 합니다.
채권자를 해하는 재산처분은 당연무효와 같지 않습니다. 사해행위취소의 법정 요건과 상대적 효력에 따라 취소·원상회복의 범위를 판단해야 합니다.
말소와 반환의 관계
등기를 유지할 근거가 없으면 말소나 진정한 권리관계에 맞는 등기가 문제됩니다. 실제 등기의 정리는 합의나 판결 등 등기법상 요건을 갖추어야 하며, 무효를 주장했다는 사실만으로 등기기록이 자동으로 바뀌지는 않습니다.
부동산의 반환, 매매대금 반환과 손해배상은 등기말소와 관련되지만 각각 법적 근거와 요건이 있습니다. 등기 효력이 부정되었다는 이유만으로 모든 반환·배상청구가 자동으로 성립하는 것은 아닙니다.