전세권과 임차권의 차이
전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 사용·수익하며 전세금에 관하여 우선변제를 받을 수 있는 물권입니다. 임차권은 임대차계약에 따라 목적물을 사용·수익하는 권리로, 성립 요건과 제3자에 대한 효력, 보증금 회수 방법이 다릅니다.
성립과 제3자에 대한 효력
전세권을 설정하는 법률행위는 등기해야 물권으로서 효력이 생깁니다. 권리의 목적물과 전세금·존속기간 등은 설정계약과 등기 내용을 기준으로 판단합니다.
임차권은 임대차계약으로 성립하며, 계약이 있다는 사실만으로 제3자에게 모두 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 부동산 임대차를 등기하면 제3자에 대한 효력이 생기고, 주택임대차는 주택 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 법정 대항력이 발생합니다.
우선변제와 보증금 회수
전세권자는 법이 정한 범위에서 목적부동산의 매각대금으로 전세금을 우선변제받습니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 민법 제318조에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 목적물 인도와 말소등기에 필요한 서류 교부 등 반환에 관한 동시이행 관계도 함께 판단합니다.
주택임차인은 대항요건과 확정일자를 갖추면 법정 우선변제권을 취득합니다. 임차권 자체가 전세권과 같은 담보권 실행 경매청구권을 갖는 것은 아니며, 보증금반환채권을 강제집행하려면 집행권원 등 별도의 요건을 갖추어야 합니다.
권리의 유지와 등기
주택임대차의 대항력·우선변제권은 법정 유지 요건과 관계됩니다. 임차권등기명령에 따른 등기를 마치면 이미 취득한 권리를 보전하고 이사 후에도 유지할 수 있습니다. 신청이나 명령만으로 그 효과가 생기지는 않습니다.
전세권의 효력은 설정등기와 권리 내용에 따라 판단합니다. 전세권등기가 있다는 이유만으로 임대차의 대항요건 유지까지 당연히 해결되는 것은 아닙니다. 전세권 목적물과 실제 임차 범위, 토지·건물에 관한 우선변제 범위도 같다고 단정할 수 없습니다.
두 권리의 병존과 반환
하나의 임대차보증금을 보호하기 위해 전세권을 함께 설정하는 경우에는 계약상 임차권과 전세권이 병존할 수 있습니다. 전세권을 말소하는 것과 임대차계약을 종료하거나 보증금반환채권을 포기하는 것은 별개의 법률행위입니다.
같은 보증금의 반환을 담보하는 두 권리에 기초해 보증금을 이중으로 회수할 수는 없습니다. 어느 권리로 받았는지와 관계없이 실제 수령액을 반영하고, 말소와 함께 반환 완료나 권리포기를 합의했는지도 구별하여 판단합니다.