개념·요건·효력
권리금 회수기회
권리금 회수기회는 상가 임차인이 신규 임차인에게 영업상 가치를 양도하고 권리금을 받을 기회를 보호하는 법률상 제도입니다. 임대인이 권리금을 직접 지급할 의무와는 구별됩니다.
권리금의 의미
권리금은 영업시설·비품 등 유형재산과 거래처·신용·영업상 노하우·상가 위치의 이점 등 무형의 재산적 가치를 이용하거나 양도하는 대가를 뜻합니다. 시설투자비와 언제나 같은 금액은 아닙니다.
회수기회의 보호기간
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 법에서 정한 권리금 회수 방해행위를 해서는 안 됩니다. 계약갱신요구권의 행사기간과 권리금 회수기회 보호기간은 구별됩니다.
권리금 회수방해 행위
임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규 임차인의 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 높은 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약거절 등이 법정 유형에 해당합니다.
보호 제외와 정당한 사유
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 등 제10조 제1항 각 호의 법정 사유가 있으면 보호가 제한됩니다. 신규 임차인의 지급능력이 부족하거나 의무 이행을 기대하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등에는 거절의 정당성이 인정될 수 있습니다.
손해배상의 범위
임대인이 위법하게 회수기회를 방해하여 손해가 발생하면 배상책임을 집니다. 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
소멸시효와 특약
권리금 회수방해에 따른 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 내에 행사해야 합니다. 임차인에게 불리하게 법률의 강행규정을 배제하는 사전 특약의 효력은 제15조에 따라 판단합니다.