토지대장과 등기사항증명서
토지대장은 토지의 지적사항을 등록하는 공적 장부이고, 등기사항증명서는 부동산 등기기록의 내용을 증명하는 자료입니다. 토지의 표시를 관리하는 기능과 사법상 권리를 공시하는 기능을 구별해야 합니다.
토지대장의 등록사항과 의미
토지대장에는 소재·지번·지목·면적, 소유자의 성명이나 명칭 등 법정 사항을 등록합니다. 토지의 물리적·행정적 표시를 확인하는 지적공부이며, 아무런 법적 의미가 없는 단순 참고자료는 아닙니다.
소유자도 기재되지만 소유권 변동을 독자적으로 공시하는 등기부와 같은 장부는 아닙니다. 소유자 변경은 원칙적으로 등기자료에 따라 정리하며, 신규등록 토지에는 직접 조사·등록하는 별도 규정이 적용됩니다.
등기기록과 등기사항증명서
토지 등기기록은 표제부에서 토지의 표시를, 갑구에서 소유권에 관한 사항을, 을구에서 소유권 외 권리를 공시합니다. 소유권 변동과 저당권 등 권리관계는 각 등기의 내용과 순위를 함께 보아야 합니다.
등기사항증명서는 등기기록을 증명하는 문서이지 개별 거래의 유효성을 확정하는 판결은 아닙니다. 부동산등기의 효력에는 추정력과 그 한계가 있으므로 기재된 권리와 실제 권리관계를 구별해야 합니다.
두 자료의 기재가 다른 경우
토지의 면적·지목 등 표시가 다르면 지적공부의 변동과 등기 반영 시점을 확인해야 합니다. 소유자 표시가 다르면 등기 변동과 지적공부 정리 시점 등 기재 원인을 구별해야 합니다.
어느 장부가 모든 사항에서 언제나 우선한다고 단순화할 수는 없습니다. 토지의 표시와 권리관계는 기능이 다르며, 기재 차이가 있다는 사실만으로 등기가 무효이거나 소유권이 바뀌었다고 판단할 수는 없습니다.