가등기
가등기는 장래에 권리의 설정·이전·변경·소멸에 관한 본등기를 할 청구권을 보전하는 등기입니다. 가등기를 마친 것과 그 청구권에 따라 실제로 권리를 취득한 것은 구별됩니다.
보전할 청구권과 설정 요건
부동산등기법상 등기할 수 있는 권리에 관한 청구권이 있어야 합니다. 청구권이 시기부·정지조건부이거나 장래에 확정될 경우에도 가등기의 대상이 됩니다. 보전할 등기청구권이 없는 거래에는 가등기의 효력을 같은 방식으로 인정할 수 없습니다.
원칙적으로 가등기권리자와 의무자가 공동신청합니다. 의무자의 승낙이나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있으면 권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 가등기를 위한 가처분명령과 통상의 처분금지가처분은 근거와 효과가 다릅니다.
본등기의 순위와 권리 취득
가등기에 따른 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따릅니다. 그러나 권리변동 자체가 가등기 시점으로 소급하는 것은 아닙니다. 가등기만으로 소유권을 취득하거나 모든 처분을 금지하는 것도 아닙니다.
본등기에는 보전한 청구권과 등기원인의 요건이 갖추어져야 합니다. 가등기 존재와 실체적 권리관계가 언제나 일치하는 것은 아니므로 본등기의 원인과 이행 여부를 구별해야 합니다.
후순위 등기와 말소
소유권이전 가등기에 따른 본등기가 이루어지면 가등기 이후의 등기 중 보전한 권리를 침해하는 등기가 직권말소 대상이 됩니다. 모든 후순위 등기를 예외 없이 말소하는 것은 아니며 등기의 종류와 법정 범위를 보아야 합니다.
본등기 전의 가등기는 가등기명의인이 단독으로 말소할 수 있습니다. 등기상 이해관계인도 가등기명의인의 승낙이나 판결이 있으면 법정 요건에 따라 말소를 신청할 수 있습니다.
담보가등기와의 구별
가등기가 채권을 담보하기 위한 것이라면 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 여부가 문제됩니다. 일반적인 순위 보전 가등기와 담보 목적의 가등기는 등기 명칭이 비슷하더라도 권리 실행과 청산에 관한 기준이 다릅니다.
담보 목적의 가등기에서 채무불이행이 발생했다는 이유만으로 언제나 소유권을 바로 취득하는 것은 아닙니다. 청산금 평가와 통지, 청산기간 등 해당 법률의 별도 요건을 판단해야 합니다.